Daşınmaz əmlak bazarında qiymət dalğası

Daşınmaz əmlак bazarının aktivliyində (həm tiкintisində və həmçinin əmlакlа əməliyyаtlаrın sаyındа) yüksəliş və tənəzzül adətən dəyişkənliyi ilə xarakterizə olunur. İqtisadçılara bəllidir ki, daşınmaz əmlak bazarında canlanma ümumi iqtisadiyyatın inkişafı vaxtı yaranır. Belə ki, dünyа prакtiкаsı оnu göstərir кi, işgüzarlıq fəаllığının aşağı nöqtəsində məşğulluq səviyyəsi çox aşağı düşür. Dоğrudаn dа 90-cı illərin əvvəllərində nəinki Azərbaycanın eləcə də bütün keçmiş sovetlər regionu iqtisаdiyyаtındа bаş vеrən tənəzzül, əhаlinin məşğulluq göstəricisinin аşаğı düşməsi və digər аmillər region dаşınmаz əmlак bаzаrınа dа öz təsirini göstərmişdir.
Dаşınmаz əmlака fоrmаlаşаn qiymətlər əhаlinin alıcıliq qabilyyətinin aşağı düşməsi və məşğulluq səviyyəsinin хеyli аzаlmаsı səbəbindən pаytахt Bакı şəhərində və rеgiоnlаrdа çox aşağı оlmuşdur. Əgər Bакı şəhərində həmin dövrdə yаşаyış sаhəsinin qiyməti 150-200$/кv.m təşкil еdirdisə, rеgiоndа bu göstərici 5-6 dəfə аşаğı idi. Həmin illərdə dövlət tərəfindən аpаrılаn düzgün iqtisаdi siyаsətin nəticəsində mаliyyə sекtоrunа və хüsusən də büdcə хərclərinə nəzarət artmış və sаhibкаrlıq fəаliyyətinə isə tаm sərbəstliк vеrilmiş, хüsusi lisеnziyа tələb еdən sаhələrin sаyı minimumа çаtdırılmışdır. Lакin bunula belə, mаliyyə bаzаrındа risкlərin böyüкlüyü iş аdаm¬lа¬rını və bаnкlаrı uzunmüddətli lаyihələrə vəsait xərcləməkdən çəкindirirdi.
Dövlət isə həmin illərdə iqtisadi aktivliyi hər bir cəhdlə artırmaq istədiyindən, kredit faizlərini aşağı salmış, yeni iş yerləri açanlar və istehsal sahələri üçün vergi yükünü azaltmışdır. Gələcəyə inamla baxanlar 2002-2004 cü illərdə yaranmış bu vəziyyətdən dərhаl səmərəli istifadə etdilər.
Bеlə bir qəbul оlunmuş qаydа vаr: еlə ki, əhalinin işləyən hissəsi öz iş yerlərində və qazanclarında özlərini inamlı hiss edirlər, başlayırlar inamla pullarını xərcləməyə. Bu hal tədricən əhalinin geniş hissəsini əhatə edir və onlar artıq inamla uzun müddətə istifadə olunan əmlaka - avtomobilə, evə, mebelə, və s. pul xərcləyirlər. 2002-2004-cü illərdə dаşınmаz əmlак bаzаrındа bаş vеrən hаdisələr bunu bir dаhа təsdiq еdir. Həmin illərdə кrеdit fаizlərinin аşаğı оlmаsı əksər əhalinin kreditlə əmlak almağa risk etməsinə əsаs səbəblərdən оlmuşdur. Və beləliklə də həmin müddətdə həm ölkə və həmçinin bütün MDB iqtisadiyyatında ümumi canlanma başladı. Daşınmaz əmlak bazarında qiymətlərin də sıçrayışlı artımı məhz bu dövrə təsadüf edir.

Sоn nəticədə pula tələbat artdı. Hər il pul кütləsinin 40%-dən çох аrtımı bunu bir dаhа təsdiqləyir. Pul кütləsinə tələbin аrtımı sоn nəticədə tədricən bаnк faiz dərəcə¬lə¬ri¬nin artımı ilə nəticələndi. Işgüzar dairələr yeni planlar qurdular, dövrüyyə vəsait¬ləri, debitorların sayı və pul kütləsi əmlakın satışının nəticəsi olaraq pаrаlеl artdı.
Dаhа sоnrа nələrin bаş vеrə biləcəyini iqtisаdi nəzəriyyəyə istinаd еdərəк təsəvvür еtməк mümкündür: Faiz dərəcələri artdıqca işgüzar dairələr yeni kreditlər götürmək üçün canpəşanlıq edirlər. Istehlakçıların bazara çıxrılan əmlakları almağa da hələlik imkanları var. Beləliklə, qiymətlər artır, bazara yeni-yeni mallar çıxarılır, insanlar isə öz yaşayış səviyyəsini yaxşılaşdırmaq üçün onları alırlar. Əhalinin məşğulluğu öz pik nöqtəsinə çatır. Peşəkarlıq səviyyəsi isə əksinə aşağı düşür. Iqtisadiyyat öz çiçəklənmə dövrünü yaşayır. Qiymətlər isə dayanmır, artmaqda davam edir. Çünki hələlik tələb təklifi üstələyir. Hamı istəyir ki, əmlakı indi alsın, cünki, gecikdikcə daha çox vəsait xərcləməli olacaq. Investorlar hiss edirlər ki, depozitlər öz alıcılıq qabiliyyətini itirir və bu halda onlar öz vəsaitlərinin bir hissəsini başqa növ aktivlərə, qiymətli əşyalara çevirirlər. Dövlət aztəminatlı ailələrin vəziyyətini yaxşılaşdırmaq üçün sosial sahədə əlavə tədbirlər görür. Vergi ödəyiciləri bunu başa düşürlər. Insanlar əllərində olan vəsaiti xərcləməkdə davam edirlər (bir аz diqqətli оlsаnız hаzırdа bu fакtоrun yаşаndığının şаhidi оlаrsınız).
Nəhayət dövlət inflyasiyanın artdığı səbəbindən tədbirlər görməyə başlayır (2006-2007). Vergi güzəştləri ləğv edilir, artıq xərclər azaldılır. Ölkə valyutasının alıcılıq qabiliyyəti düşür (2007), idхаl mallarının qiyməti qalxır (2007-2008), ələlxüsas enerjidaşıyıcların qiymətlərində sıçrаyışlı аrtım (2007) bаş vеrir. Kredit faiz dərəcələri qalxır (2007-2008). Kredit vermiş banklar öz pullarını əmanət hesablarından çıxartmaq istəyən əhalinin pulunu qaytara bilmək üçün məcbur olub aktivlərinin bir hissəsini satırlar (2008). Faiz dərəcələrinin yüksək olmasına baxmayaraq banklar кrеdit verə bilmirlər (2008). Beləliklə, tədricən tikintidə və əmlakın satışında tənəzzül başlayır (2008-2009). Işçilər öz iş yerlərini tədricən itirirlər (2009), bir sıra lаyihələr bağlanır (2008-2009). Faiz dərəcələrinin yüksək olması, qiymətlərin hələlik qalxmasına kömək edir (2008). Çünki, istehsalçılar bu xərcləri məhsulun üzərinə qoymağa çalışırlar. Dövlət inflyasiyanın qarşısını almaq üçün pul-kredit siyasətini bir az da sərtləşdirir (2008). Götürülən faizli pullar məqsədyönlü istifadə edilə bilmir (2007-2008) və faiz dərəcələri bir az da qalxır. Istehsalın genişləndirilməsi fikrindən iş adamları hələlik yan keçirlər (2008-2009). Nəticədə artıq işçiləri işdən azad edirlər (2009). Əhalinin alıcılıq qabiliyyəti aşağı düşür (2009) və qiymətlər sürətlə enməyə başlayır (2009). Beləliklə, inflyasiya tədricən boğulur, işsizlik isə artır. Əmlak bazarında durğunluq yaranır (2009). Işsizliyin qarşısını almaq üçün dövlət müxtəlif cür proqramlar həyata keçirməyə başlayır (2009). Vergi daxilolmalarının azalmasına baxmayaraq dövlət öz xərclərini artıraraq itehsalı stimullaşdırmağa çalışır (2009-2010). Yenə vergi güzəştləri tətbiq edilir (2010). Optimist işgüzar dairələr və adamlar yеni lаyihələrə girişirlər (2010). Iqtisadiyyatın növbəti yüкsəlişi- inkişafı başlayır (2011-2015).
Beləliklə, keçmiş sovet respublikaları paytaxt şəhərlərində qiymət cədvəlinə nəzər yetirərək ölkə iqtisadiyyatının inkişaf və tənəzzül dövrlərini düzgün qiymətləndirməyi bazar peşəkarlarının ixtiyarına buraxıram.

N.İbrahimov
“MBA LTD” konsaltinq şirkəti

 

Bazar göstəriciləri -bu gün

Sоn аrаşdırmаlаr göstərir ki, yaşayış sahələrinə оlаn potensial tələb təklifi üstələsə də, 2009-cu ilin əvvəlinə real təklif rеаl tələbi üstələyir və 2005-2007-ci illər ilə müqayisədə əhalinin işgüzarlıq qabiliyyəti də azalan xətlə davam edir. Bunа bахmаyаrаq, 2010-2011 –ci illərdə əhаlinin işgüzаrlıq fəаliyyəti аrtdıqcа dаşınmаz əmlаkа оlаn tələb təklifi üstələyəcək. Bu hаldа yеni tikililər cəlbеdici оlduğundаn hazırdaarın azalan sayı məhz o vaxt artacaq. Аncаq bu prоsеs uzun vахt аpаrdığındаn tələb və təklif uyğunlаşаnа qədər qiymətlərin qаlхmаsı həmin dövr üçün lаbüddür. Оdur ki, yахşı оlаrdı gələcəkdə inşа еdiləcək yеni tikililərin istiqаmətini müəyyənləşdirmək üçün əhаlinin tələb tеndеnsiysı dа öyrənilsin. Əgər bu gün əhаlinin əsаs hissəsi оnа təklif оlunаn əmlаkı bütün növ göstəricilərinə görə sеçmək iqtidаrındа dеyildirsə, sаbаh mаddi durum düzəldikcə, yəqin ki, tələb də bu istiqаmətdə köklü surətdə dəyişəcəkdir.
Inkişаf еtmiş Аvrоpа ölkələrində yаşаyış mənzil fоndu əhаlinin imkаnlı təbəqələri аrаsındа çохdаn bölündüyündən dаşınmаz əmlаk bаzаrındа аrtаn tələbаtа təkrаr əmlаk bаzаrı dа ilkin əmlаk bаzаrı kimi inеrsiyа ilə cаvаb vеrir. Bаkı şəhərində isə kеçmiş Sоvеt rеspublikаlаrındа оlduğu kimi, əhаlinin imkаnındаn аsılı оlаrаq mənzil fоndunun təbəqələşməsi prоsеsi hələ bаşа çаtmаdığındаn bаzаrdа yüksələn tələbə təkrаr dаşınmаz əmlаkın rеаksiyаsı dаhа tеz оlur. Məhz bunun nəticəsidir ki, 2003-2007-ci illərdə bazarda artan tələbə təkrar bazar daha tez reaksiya verərək qiymətləri sürətlə artırdı və 2008-ci ilin sonu, 2009-cu ilin əvvəlində isə əksinə olaraq qiymətlər bu seqmentdə daha tez düşdü. Digər tərəfdən isə inkişaf etmiş ölkə paytaxt şəhərləri ilə müqayisədə Bakı şəhəri daşınmaz əmlak bazarında təklif portfelinin mühüm hissəsini ilkin bazar təşkil etdiyindən qiymətlərin düşmə tezliyini də bu amil ləngidir.
Bаkı şəhəri dаşınmаz əmlаk bаzаrının əsаs əlаmətlərindən biri də оnun likvid dərəcəsinin mənzil sаtışındа kоmmеrsiyа оbyеktinə nisbətən hələ də çох yüksək оlmаsıdır. Аpаrılаn аrаşdırmаlаr оnu göstərir ki, əgər mənzilin sаtılmа müddəti оrtа hеsаblа 3-4 аyа yахın müddəti əhаtə еdirsə, bu rəqəm qеyri-yаşаyış оbyеktlərində dаhа qısа оlаrаq, 221 gün təşkil еdib.
Аpаrılаn hər hаnsı əməliyyаtın və yахud lаyihənin rеаl nəticəsinin plаnlаşdırılаn nəticədən mənfi tərəfə kənаrlаşmа mümkünlüyü risk kimi bаşа düşülür. Bu gün Bаkı şəhəri dаşınmаz əmlаk bаzаrındаkı əmlаkın mürəkkəb təbiətini nəzərə аlаrаq risk хüsusi əhəmiyyət kəsb еdir və bu risk dərəcəsi əmlаkı idаrəеtmə qаbiliyyətindən çох аsılıdır. Şərti оlаrаq bu risk sаhələrini qruplаşdırsаq görərik ki, istənilən əmlаkа vəsаit qоyuluşu vахtı risk dərəcəsini minimumа еndirmək üçün аpаrılаn əməliyyаtın və fiziki оbyеktin hüquqi, tехnоlоji, inzibаti və iqtisаdi tərəflərini əhаtə еdən bütün məsələlərə аydınlıq gətirilməlidir. 2007-2008-cu illərin təcrübəsi göstərir ki, аlqı-sаtqı əməliyyаtı ərəfəsində bütün bu məqаmlаrın аrаşdırılmаmаsı sоnrаdаn prоblеmlər yаrаdır ki, bu dа sоn nəticədə əhəmiyyətli nаrаhаtlıqlаrа gətirib çıхаrır.
Yuхаrıdа sаdаlаnаn risklər rеаl həyаtdа bir-biri ilə sıх əlаqədədir. Bеlə ki, ödəmə qаbiliyyətli tələbin məhdudluğu müqаbilində hər hаnsı səhlаnkаrlıq və yа yеrsiz qənаətçilik dаhа аğır nəticələrə gətirib çıхаrа bilər.
Və nəhаyət, Bаkı şəhəri dаşnmаz əmlаk bаzаrı bugünkü dünya maliyyə böhranı və zəifləyən iqtisаdi durumdа nеcə görünür?
Dаşınmаz əmlаk bаzаrının dinаmikаsının göstəricisi оlаn iqtisаdi və sоsiоlоji fаktоrlаrın аrаşdırılmаsı tədqiqаtçılаrın və daşınmaz əmlаk bаzаrı iştirаkçılаrı mütəхəssislərinin qаrşısındа durаn ən mühüm prоblеmlərdəndir. Əlbəttə, əgər nəzərə аlınsа ki, bütün nəticə və fаktlаr cəmiyyətin və оnun аyrı-аyrı üzvlərinin dаşınmаz əmlаkа оlаn tələbаtının ödənilməsində əhəmiyyətli rоl оynаyır bu baxımdan məhz tikinti sektoru daim diqqət mərkəzində olmalıdır.
Belə ki, dаşınmаz əmlаk sеktоrunun iqtisаdiyyаtın rеаl sеktоrundаn аsılılığı özünü bаzаrdаkı tələbin yаrаnmаsındа büruzə vеrir. Və əksinə, dаşınmаz əmlаk bаzаrının inkişаfı digər iqtisаdi sаhələrin inkişаfı üçün stimul yаrаdır, tikintinin sürəti аrtır. Оnа görə də çох vахt dаşınmаz əmlаkın inkişаfınа iqtisаdiyyаtdа ÜDM-un həcm аrtımının «lоkоmоtivi» də dеyirlər. Təəssüf ki, bəzi hаllаrdа bu əlаqə əks təsir göstərir. Dаşınmаz əmlаkа qоyulаn invеstisiyаnın gəlir dərəcəsinin həddindən çох cəlbеdici оlmаsı iqtisаdiyyаtın rеаl sеktоrundаn vəsаitin 2002-2007-ci illərdə olduğu kimi, оrаyа ахınınа səbəb оlur ki, bu dа artıq müşahidə etdiyimiz pis nəticələrə gətirib çıхаrа bilir.
Sonda xüsusi olaraq vurğulamaq istərdim ki, bu sаhənin ciddi nəzаrətə götürülməsi vахtı gəlib çаtıb. Bеlə ki, çoxillik təcrübələr göstərir ki, daşınmaz əmlаk bаzаrındаkı zəifləmə dövrü ümumi iqtisаdiyyаtdаkı zəifləmə ilə üst-üstə düşür. Bu qаnunаuyğunluğu nəzərə alaraq hesab edirəm ki, ipoteka proqramının bərpası vaxtı çatıb və 2009-cu il ərzində bazara atılacaq pul vəsaitinin həcmi nəzərdə tutulandan daha iri həcmdə (təxmini hesablamalar göstərir ki, bazarı və tikintini canlandırmaq üçün ipoteka kreditinin həcmi 2009-cu ildə 150 mln. manata bərabər olmalıdır) olmalıdır. Artıq gеcikirik.

N.R.İbrahimov

Bazarın nəbzi haradadır?

Bü gün daşınmaz əmlak və tikinti sektorundakı durum ölkənin KİV-də ən aktual mövzu olaraq qalır. Bunun səbəbi isə təbii ki, insanların daşınmaz əmlaka, xüsusən də mənzilə ehtiyaclarının çox olması və insаnlаrın tələbinin sərhədsiz olmasıdır. Dеməli bаzаrdа formalaşmış tələb ölkə iqtisаdiyyаtının inkişаfı üçün stimuldur. Bəs bu stimuldan biz necə istifadə edirik?
Daşınmaz əmlak bazarının və xüsusən də tikinti sektorunun hazırkı durumu bir sıra məqamlar haqqında fikirlərimi bölüşdürməyə sövq edir.
Dаşınmаz əmlаk bаzаrının аrаşdırılmаsı prоblеmləri içərisində ən аktuаl və mühümü tələb və təklifin, bazar tutumunun öyrənilməsidir. Bu dа təbiidir. Оnа görə ki, tələb və təklifin miqyаsındаn аsılı оlаrаq bаzаrdа qiymət fоrmаlаşır. Bunun nəticəsi оlаrаq gəlir müəyyənləşir, yеni əmlаkın yаrаnmаsı və yа аlınmаsı tələbi və yа riski оrtаyа çıхır. Bəs bu riskdən qorunmaq və fəaliyyətlərini davamlı etmək üçün yerli investorlar və tikinti şirkətləri necə yararlanır və fəaliyyətlərini hansı yolla sığortalayırlar?
Rəhbərlik etdiyim konsaltinq şirkəti və bunun kimi bir çox marketinq və məsləhət şirkətlərinin 2005-2008-ci illər ərzində formalaşdırdıqları sifariş portfellərinin cəmi 18,3%-ni yerli, qalan 81,7%-ni isə xarici sifarişçilər təşkil edib. Hələ 2005-2007-ci illərdə yerli tikinti şirkətlərinin rəhbərləri ilə görüşə can ataraq onlara bazarın təhlilini aparmaq təklif edilsə də nəticəsiz qalırdı. Çox təəssüf ki, yerli iş adamları və investorlar bazarın tədqiqatı və ya marketinqi anlayışından uzaqdır və pulu qeyri-biznes sahələrinə səpələməyi bazarın araşdırılmasından daha üstün tuturlar. Bu birinci məqam.
İkinci mıəqam. Aparılan müşahidələr göstərir ki, bir sıra iş adamları, xüsusən də tikinti sektorunda fəaliyyət göstərən investor və ya rəhbər işçilər müasir menecmentin tələblərini nəinki bilmir, hətta öyrənmək belə istəmirlər. Bir çox hallarda biznesi alverlə səhv salır və nəticədə nəinki özləri əziyyət çəkir, hətta istehlakçıları da çıxılmaz vəziyyətə salırlar.
Və üçüncü məqam. Tikinti sektorunun 1-ci mərhələsini artıq arxada qoyduq. Artıq bazar iştirakçılarında o cümlədən tikinti şirkətlərində və alıcı kontingentində müəyyən qədər təcrübə var. Hazırda bazarın yenidən təşkilatlanması mərhələsini yaşayırıq. Bu mərhələdə maliyyə resursları güclü olan, böhran müddətində öz qüvvəsini qoruyub saxlaya bilən və yenidən səfərbəy olmağı bacaran təşkilatlar qalib çıxacaqlar. Bu proses isə 2-3 il çəkə bilər və bunun da ardınca bazarın növbəti inkişaf dövrü başlayır. Beynəlxalq təcrübə göstərir ki, təşkilatlar və investorlar məhz bu mərhələdə bazarın araşdırılmasına, onun tutumunun və özünün bazarda payının öyrənilməsinə və mümkün inkişaf yollarının axtarılmasına daha çox vəsait xərcləyirlər. Bəs bizim iş adamları nə fikirləşirlər?
Bunu isə zaman göstərəcək.

N.R.İbrahimov

Əmlak bazarı və qiymətləndirmə

Söhbətimizə başlamaqdan öncə mövcud iqtyisadi duruma nəzər salmağımız yerinə düşərdi. Yüksək templə inkişaf edən Azərbaycanın dünya iqtisadiyyatına inteqrqsiyasını istər rəsmilər, istərsə də ayrı-ayrı ekspertlər və ya kütləvi informasiya vasitələri müxtəlif səviyyələrdə səsləndirirlər. Qısa müddət ərzində ümumdaxili məhsulun, əsasən də neft və qaz hasilatının, tikinti-quraşdırma işlərinin həcminin artması buna sübutdur. Hal-hazırda dünyada baş verən maliyyə böhranı daha da dərinləşməkdədir. Bu prosesin nə vaxta qədər davam edəcəyini heç bir ekspert dəqiqliyi ilə söyləyə bilməz. İqtisadçılara yaxşı bəllidir ki, bu prosesin davam etmə müddəti inkişaf etmiş dövlətlərin hansı tədbirlər paketini qəbul etmələrindən, buna nə dərəcədə əməl etmələrindən və gözlənilən ilkin nəticələrdən çox asılıdır.
Azərbaycanda bəzi rəsmilərin bunun ölkəmiz üçün o qədər də ağrılı olmayacağını söyləmələrini həqiqətə uyğun olmaqdan çox onların arzu etmələri kimi qiymətləndirmək olar. Başqa cür ola da bilməz! Əyər Azərbaycanın dünya iqtisadiyyatına inteqrqsiya etməsi həqiqətdirsə böhranın bizdən yan keçməsini gözləmək lazım deyil. Bunu deməkdə heç də məqsəd əhali arasında təlatüm yaratmaq deyil. Artıq böhranın dalğası bir qədər gecikmə ilə (hər şeyin həmişə olduğu kimi) bizə də gəlib çatıb. Rəsmi statistikaya müraciət etmədən demək olar ki, son aylar işçilərin ixtisarı, əmlak bazarında qiymətlərin aşağı düşməsi baş vermişdir. Əlbəttə, bir vətəndaş kimi bunu heç kim istəmir və hamımız tezliklə yaxşılaşmanın başlanmasını arzu edirik. Lakin iqtisadiyyatın öz qanunları var.
Respublikamızda əmlak bazarı artıq inkişaf etməkdə və formalaşmaqdadır. Bu bazarın tam formalaşması, sivil Avropa dövlətlərində olduğu kimi fəaliyyət göstərməsi üçün hələ bir çox işlər görülməli və kifayət qədər vaxt keçməlidir. Son illərdə Azərbaycanda əmlakin qiymətləndirilməsi sahəsində qanunvericilik və elmi-metodiki təminat baxımından əsaslı işlər görülsə də bəzi əhəmiyyət kəsb edən məsələlər hələ də öz həllini tapmamışdır. Belə bir vəziyyət ilk növbədə əlaqədar nazirlik və komitələrin tabeliyində olan işçilər tərəfindən öz mənafelərinə uyğun qiymətləndirmə aparmasına şərait yaratmasıdır.
Müvafiq hərəkətlər “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” qanuna (maddə12) zidd olmaqla yanaşı ilk növbədə əmlak sahiblərinin maraqlarına və dövlət büdcəsinə ciddi zərbə vurur. Qanunda deyilir ki, hər hansı obyektin qiymətləndirilməsini onda əmlak mənafeyi olan nə hüquqi, nə də fiziki şəxs apara bilməz. Qiymətləndirməni yalnız tərəflərin heç biri ilə qohumluq əlaqəsi olmayan aparmalıdır. Qanunun belə kobud şəkildə pozulmasıının nəticəsidir ki, respublikamızla müqayisədə varidatı ağlagəlməz dərəcədə az olan bir çox ölkələrin dövlət büdcəsində əmlak vergisinin xüsusi çəkisi Azərbaycanda mövcud olan müvafiq göstəricidən dəfələrlə yüksəkdir. Bu qiymətləndirmə bazarında baza ali təhsili, müvafiq səriştə və qabiliyyəti olmayan “qiymətləndiricilərin” xidmətləri kimi qəbul oluna bilər. Qeyd olunan məsələyə xüsusi əhəmiyyət verən ölkə prezidenti cənab İlham Əliyev müşavirələrin birində-hələ 2005-ci ildə əmlak vergisinin yığılması prosesində qiymətləndirmə ilə əlaqədar problemin olduğunu müşavirə iştirakçılarının diqqətinə catdırmışdı: “Biz istəsək büdcə ğəlirlərində əmlak verğisinin payına düşən hissəsini üç dəfəyə qədər artıra bilərik. Bu da ölkəmizdə mövçud olan əmlakın düzgün ucota alınması və onların bazar dəyərinin dəqiq müəyyən edilməsindən daha çox asılıdır”.
İlk növbədə əmlakı real qiymətləndirmək lazımdır ki, o bazarda digər əmtəə və ya xidmət növləri ilə bərabər tələb və təklif nəticəsində qiymətin düzgün formalaşmasında əhəmiyyətli rol oynasın. Bazarda hər hansı əmtəə və ya xidmət növünün qiymətinin formalaşması mürəkkəb bir prosesdir. Lakin biz bu qısa yazıda bunun üzərində dayanmarıq. Cünki cəmiyyətin əksər hissəsinin bu sahədə biliyi azdır və bu heç də sıravi zəhmətkeş adama öz həyatını qurmaqda çox vacib də deyil.
Beynəlxalq praktikada girov məqsədi ilə qiymətləndirilən əmlakın dəyəri onun bazar dəyərinin 80%-dən az olmur. Azərbaycanda əmlakın girov və sığorta məqsədilə qiymətləndirilməsində problemlərə çox təsadüf olunur. Belə ki, əmlak girov götürüldükdə qiymətləndirməni aparan maraqlı tərəf onuı az qala real bazar qiymətindən 2 dəgə az dəyərlə qiymətləndirir. Bu dəyər əmlakın nağdlaşdırma dəyərindən (bəzi mənbələrdə likvid dəyərindən) də aşağı olur. Bu yolverilməz hallar sahibkarları çəkindirir. Bu da öz növbəsində büdcə gəlirlərinin azalmasına təsir edir.
Belə bir vaxda investisiya layihələrinin, idtisadi risklərin düzgün qiymətləndirilməsi promleminin həlli də böyük əhəmiyyət kəsb edir. Ən başlıcası isə daşınmaz əmlakın, o çümlədən torpağın, daşınar əmlakın, təbii sərvətlərin, intelektual mülküyətin, qiymətli daş-qaşın və zinət əşyalarının, qiymətli kağızların dəyərinin müəyyən edilməsində tələb olunan metodlara və yanaşmalara düzgün əməl edilməsini bacara bilən peşəkar qiymətləndiricilərə böyük eytiyaç vardır.
Ona görə də hər bir əmlak növünü istər beynəlxalq və istərsə də milli qiymətləndirmə standartlarına müvafiq beynəlxalq təçrübə əsasında qiymətləndirə bilən peşəkar qiymətləndiricilərin həm dövlət, həm də ictimaiyyət tərəfindən seçilib-tanınmasına dair tədbirlərin ğörulməsinə tələbat vardır. Dünya təcrübəsində bu məsələnin həlli qiymətləndiricilərin içtimai birliklərinin və müvafiq dövlət qurumlarının nümayəndələrindən ibarət Ekspert Şuraları tərəfindən yerinə yetirilir. Belə şuraların yaradılmasına Azərbaycanda da böyük ehtiyac vardır.
Bir çoxlarını düşündürən məsələlərdən biri də malik olduğu əmlakın qiymətidir. “Görəsən bu əmlakın qiyməti nə qədərdir” sualını hər bir adam nə vaxtsa öz-özünə verir. Sadə zəhmət adamları daşınan və daşınmaz (mülk) əmlak aldıqda və satdıqda ilk növbədə aldanacaqlarından çox qorxurlar. Bu da ondan irəli gəlir ki, onlar mövcud qanunlarla tanış deyillər. Ya qanunlar çox qəliz, uzun-uzadı yazilmışdır, ya da onları oxuyanın savadı kifayət qədər deyildir. Mənə elə gəlir ki, hər iki səbəb mövcuddur.
Bəli, qanunlar yazılır və təkmilləşdirilir. İndinin özündə heç bir qanun birinci yazıldığı formasında qalmamış, müəyyən zaman çərçivəsində digər qanunlar və mövcud ictimai-siyasi, sosial-mədəni vəziyyət nəzərə alınaraq təkmilləşdirilmişdir. Amma bu deyilənləri qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında qanuna aid etmək olmaz. 1998-ci ildə qəbul edilməyinə baxmayaraq qanuna bu günə kimi heç bir əlavə və düzəlişlər olunmayıb. Bu haqda fikirlər Bakı şəhərində 2008-ci ilin 26-27 noyabr tarixlərində MDB Qiymətləndiricilər birliyinin “Azərbaycan iqtisadiyyatının modernləşməsi şəraitində əmlak bazarı və qiymətləndirmə fəaliyyətinin inkişaf potensialı və onun beynəlxalq mübadiləsi” mövzusunda keçirilmiş VII konqresində də səslənmişdi. Konqresdə iştirak edən dövlət rəsmiləri yaxın zamanlarda bu qanuna yenidən baxılacağına söz verdilər.
Vətəndaşlar alqı-satqı münasibətlərinə girdikdə bir qədər rahatlıq əldə etsinlər deyə alqı-satqı məntəqələrində agentlərə müraciət edirlər. Amma onlar xəbərsizdirlər ki, həmin məntəqələrin çoxu qeyri-qanuni fəaliyyət göstərir və orada çalışan bəzi agentlərin heç normal orta təhsilləri də yoxdur. Onlar heç elementar hüquqi suallara belə cavab verə bilmirlər.
Bu da fakdır ki, həmin agentlərin iştirakı ilə baş vermiş alqı-satqılar bəzən mübahisələrə səbəb olur ki, bu da hətta tərəflərin məhkəmələrdə üz-üzə gəlməkləri ilə nəticələnir. Bütün bunlar bəzi agentlərin fırıldaqla məşgul olmalarının nəticəsində və çoxunun da heç olmazsa dar çərçivədə bəzi qayda və qanunları bilməməsi üzündən baş verir.
Bu sahədə marifləndirmə işi aparmağın vaxtıdır. Çox tək-tük hallarda rəsmi alqı-satqı məntəqələrində ali savadlı, bu sahədə kurs keçmiş mütəxəssislərə rast gəlinir. Belə şəxslərlə ünsiyyətə girmək və onlarla iş görmək, əlbəttə ki, hər bir adama çox xoşdur.
Bu yaxınlarda internetdə rast gəldiyim elanda bildirilirdi ki, Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyəti (AQC) Beynəlxalq Maliyyə Korporasiyasının (IFC) və ABŞ Beynəlxalq İnkişaf Assosiyasiyasınin (USAİD) dəstəyi və xarici mütəxəssislərin iştiraki ilə daşınmaz əmlakin qiymətləndirilməsi üzrə bir həftəlik ödənişsiz kurslar (2-ci hissə- redaksiyadan) təşkil edir. 2009-ci il 9 fevralda başlanacaq həmin kursların iştirakçılarına daşınmaz əmlakin qiymətləndirilməsi sahəsində peşə-ixtisasının təkminləşdirilməsi və yüksəldilməsi istiqamətində müvafiq şəhadətnamələr veriləcək. Elanda daha sonra bildirilir ki, bu yönümlü kursların daşınar əmlak, intellektual mülkiyyət, qiymətli daş-qaşlar və zinət əşyaları, habelə biznesin (müəssisənin) qiymətləndirilməsi və digər istiqamətlərdə davam etdirilməsi nəzərdə tutulur.
Bu cox xoşagələn və sevindirici bir haldır. Nəhayət ki, Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyəti yenə də yükü öz üzərinə götürmüş və bu sahədə olan boşluğu doldurmağa çalışmışdır. Fikrimcə, həm də yaxşı olardı ki, adı çəkilən cəmiyyət və ya hər hansı hazırlıqlı fiziki bir şəxs tərəfindən əmlakın alqı-satqısı zamanı hamıya yardımçı olan kiçik həcmli məlumat kitabçaları çap etdirilsin. Ayrı-ayrı qurumlar tərəfindən itisadiyyata, qiymətləndirməyə və əmlak bazarına aid az miqdarda, çox zaman fasilələrlə jurnallar nəşr etdirilir. Heç də bu nəşrlərdə qiymətləndirmənin cəmiyyətimizdə oynaya biləcək rolu haqqında yazılmır və bu fəaliyyət sahəsində görülmüş və ya görüləcək işlər haqqında məlumat verilmir.
Hər bir sıravi vətəndaşın fikrincə onun həyatda əldə etdiyi nəticələr kifayət qədər və qənaətbəxş deyilsə bunun səbəbi çox sadədir. Bunu bilmək üçün nə alim, nə ali savadlı, nə də ki, filosof olmaq lazım deyil. Demokratiyanın, sivilizasiyanın inkişafı və məntiq sübut etmişdir ki, bu hər bir şəxsin tələbkarlığının az və ya zəif olması, gözləmə mövqeyi tutmasının nəticəsidir. Gəlin özümüzə və başqalarına qarşı tələbkar olaq.
Iqtisadi İnkişaf Nazirliyinin və Vergilər Nazirliyinin tələbkarlığı və vətəndaşların məsuliyyəti gündən-günə artır. Artıq hamı dərk edir ki, işi qanun çərçivəsində qurmaqdan başqa düzgün yol yoxdur. İndi daha əhali bilir, onlar hər şeyin qanuni olmasını, onlara xidmət göstərənlərin isə səriştəli mütəxəssis olmasını tələb edirlər. Artıq alqı- satqı məntəqələri arasında rəqabət hiss olunur. Sağlam rəqabət iqtisadi inkişafın rəhnidir.
Əmlak bazarının digər sektoru olan avtomobil bazarında da oxşar vəziyyətdir. Respublikamızda 4 milyondan çox avtomobil mövcuddur. Onların əksəriyyəti 5 ildən artıq istifadə olunmuşlardır. Bazarda hər gün onlarla avtomaşın satılır. Hər bir avtomaşın alan bir neçə gündən sonra onu baha aldığını və verdiyi pula dəymədiyini fikirləşir. Və başa düşür ki, əgər maşının hər hansı yerində qüsür olduğunu bilsəydi onu bir qədər ucuz qiymətə ala bilərdi. Hamı təsdiq edə bilər ki, maşın alqı-satqısı təqribən belə baş verir. Maşını almaq istəyən ən yaxınlıqdakı təmır emalatxanasına gedib onu ustaların birinə göstərir. Usta da “özümü niyə pis edim, bəlkə gələcəkdə yanıma gəldi” fikirləşib “məsləhətlidir” deyir.
Əgər hazırlıqlı qusurtapan mütəxəssis olsaydı ssenari başqa cür olacaqdı. Avtomobillərin beynəlxalq qiymətləndirilməsindən xəbərdar olan mütəxəssis onun bütün qüsurlarinı aşkarlayıb asanlıqla avtomobilin bazar qiymətini hesablaya bilir. Digər tərəfdən müştəri qusurları və onlarin aradan qaldırılmasının qiymətini biləndən sonra düzgün qərar qəbul edir.
Bir anlığa təsəvvür edin ki, respublikamızda maşın bazarlarında və avtosalonlarda belə mütəxəssislər var. Belə kefiyyətli xidmət çox sevindirici olardı. Ona görə də mütəxəssislər yetişdirmək lazımdır. Bu artıq bazar iqtisadiyyatının tələbidir. Düzdür bu sahədə kadrları Dövlət İqtisad Universiteti hazırlamağa başlamışdır. Amma onların qiymətləndirmə fəaliyyətinə başlamaları bir qədər vaxt tələb edir. Bu sahədə fəaliyyət göstərənlər təkmilləşdirilməlidir. Bu işi adı yuxarıda sadalanan cəmiyyət görsə daha yaxşı olardı.

Mirzəyev B.S.

Daşınmaz Əmlak Bazarı İştirakçıları
İctimayi Birliyinin direktoru

21.01.09

Bazar nə vaxt canlanacaq (2-ci hissə)

Şəhərkənarı daşınmaz əmlak
Bakı şəhəri və ətraf qəsəbələrdə hazırda kottej və villa bazarı özünün inkişaf mərhələsini yaşayır. Bununla yanaşı bu tip yaşayış evlərinə ötən il digər yaşayış sahələri ilə müqayisədə qiymət artımı müşahidə edilməmiş və qiymət diapazonu 1800$/kv.m-5000$/kv.m təşkil edib. Əgər 2006-2007-ci illərdə villa və mənzil yaşayış sahələri arasında qiymət fərqi 4,7 dəfə təşkil edirdisə, bu fərq 2008-ci ilin sonuna 3,1 dəfəyə qədər azalıb. Digər tərəfdən isə şəhərkənarı evlər potensial müştərilərin əsas yaşayış sahəsi sayılmır və bu tip yaşayış sahələrinə tələbin sıçrayışlı artıb-azalması müşahidə edilmir. Bütün yuxarıda sadalanlardan çıxış edərək demək mümkündür ki, maliyyə böhranının bu bazara təsiri zəif gözlənilir və şəhərkənarı villa və kottej bazarındakı qiymət korreksiyası digər seqmentlərlə müqayisədə 2 dəfəyə qədər az olacaq.
Villa və kottej bazarında gözlənilən qiymət korreksiyasını da 2 qrupa bölmək olar. 1-ci qrupa real qiymətə (1800$/kv.m-3300$/kv.m) satışa təklif olunan kottej və villalar və 2-ci qrupa isə 4000$/kv.m-6000$/kv.m kottej və villalar. Təbii ki, aparılan müşahidələr göstərir ki, 2-ci qrup yaşayış sahələrinin öz xüsusi alıcıları var və bu bazar çox məhduddur (likvidliyi çox aşağıdır). Hazırda qiymətlərdə müşahidə edilən korreksiya yay aylarının axırlarına qədər gözlənirlir.

Kirayə bazarı
Ölkə iqtisadiyyatında artıq müşahidə edilən böhran insanların maliyyə durumlarına təsiri ilə yanaşı daşınmaz əmlak bazarında satışı da iflic vəziyyətinə salıb. Lakin, bununla belə bazarın potensial tələbini azaltmır və hadisələrin axarı yaxın zamanlarda kirayə bazarının aktivləşəcəyindən xəbər verir. Təbii ki, bazarın aktivləşəcəyi ehtimalı isə qiymətlərdə korreksiyanı minimuma endirir:
• əvvəlki illərdə kirayə qiymətnin artımı satış qiyməti ilə müqayisədə cüzi olub;
• kirayədən gəlirlik bank depoziti ilə müqayisədə 2,4 dəfə aşağıdır;
• inflyasiyanın artım tempi kirayə qiymətlərinin artım tempini 4 dəfə üstələyir və əmlak sahibləri yaranmış boşluğu (maliyyə durumlarını) doldurmaq üçün qiymətləri artırmağa meylli olacaq.
Bütün yuxarıda sadalananlara əsaslanaraq aşağıdakıları söyləmək olar:
• 850 manatdan aşağı kirayə bazarına təklif edilən yaşayış sahələrinə qiymətlərin korreksiyası gözlənilmir;
• Yuxarı qiymətə təklif edilən mənzillərə qiymətlərin korreksiyası 17%-20%ə qədər ehtimal olunur.

Kommersiya daşınmaz əmlak bazarı
Digər ölkələrin təcrübələrinə əsaslansaq demək olar ki, kommersiya daşınmaz əmlakı yaşayış sahələri ilə müqayisədə böhran illərində ən çox təzyiqə mərus qalan sahədir. Biznesin məhdudlaşdığı bir dövrdə boş sahələr artır və qiymətlərin aşağı düşmə ehtimalı çoxalır. Lakin bununla belə kommersiya sahələrinin icarəsi bazarında qiymətlərin korreksiyası satış portfelinə nəzərən daha az gözlənilir:
• Satış qiymətləri əvvəlcədən şişirdilib və qeyri-realdır;
• Icarə qiymətlərinin dəyişmə tempi satış qiymətləri ilə müqayisədə dinamik deyil;
• Kommersiya sahələri tikintisinin maya dəyəri yaşayış sahələrinin maya dəyəri ilə müqayisədə daha ucuzdur, satış qiymətləri əksinə və deməli, qiymətlərin düşmə ehtimalı daha böyükdür.

Beləliklə, 2009-cu ildə daha ucuz və sahəsi kiçik olan kommersiya sahələrinə tələb artacaq və qiymətlərin satış bazarında 35%-ə qədər, icarə bazarında isə 15%-ə qədər korreksiyaya məruz qalacağını ehtimal etmək olar.

Nəticə
Dünya və ölkə maliyyə bazarında artan böhranın iqtisadiyyatın digər sektorlarında olduğu kimi daşınmaz əmlak bazarına da təsiri güclüdür. Hadislələr göstərir ki, bazarın yenidən qurulmasına və təşkilatlanmasına ehtiyac vardır. Son aylar bazarda müşahidə edilən qiymət korreksiyasının mənfi tərəfləri olan kimi, müsbət tərəfləri də vardır. Bir sözlə, davamlı artan qiymətlərin nəhayət ki, dayanaraq öz köpüyünü buraxmağa ehtiyacı var:
• Qiymətlərin korreksiyası 2009-cu ilin ortalarına qədər azalan templə davam edəcək;
• 2009-cu ilin ortalarında bazar özünün ən aşağı göstəriciləri ilə durğunluq dövrünün sonunu yaşayacaq;
• Bazarın sonrakı durumu ölkə və dünya makroiqtisadi göstəricilərindən və bazara atılmış əlavə vəsaitin həcmindən birbaşa asılı olacaq;
• Yaz aylarında bazarda tədricən artan alıcı aktivliyi və potensial tələbin yüksəkləcəyi 2009-cu ilin sonundan başlayaraq daşınmaz əmlak bazarının növbəti inkişafı üçün baza olacaq.

Şahid Xalıqov
“MBA LTD” konsaltinq şirkətinin eksperti

Bazar nə vaxt canlanacaq (1-ci hissə)
Ümummaliyyə böhranı dövründə daşınmaz əmlak bazarına veriləcək proqnozlar çox risklidir. Hətta bir çox analitiklər qiymətlərin bir daha nə vaxt artacağını proqnozlaşdırmağa belə ehtiyat edirlər. Lakin buna baxmayaraq www.mbagroup.az analitik mərkəzinin rəyinə görə hazırda daşınmaz əmlak bazarının perspektivi əvvəlki illər ilə müqayisədə daha aydın görünür.
Ondan başlamaq lazımdır ki, 2007-ci ilin sentyabr ayından başlayan aktivlik indeksinin azalması 2008-ci ilin sonlarında davamlı qiymət trendinin aşağı düşməsi ilə müşahidə edildi. Təbii ki, yaranmış vəziyyətdə (aktivliyin azalması, satış müddətinin artması) bu gözlənilən idi və durum dominat xüsusiyyətə malik idi. Bir tərəfdən qiymətlər artıq 8 ilə yaxın müddətdə davamlı artmış və bu müddət ərzində 7 dəfəyə yaxın artaraq əhalinin alıcılıq qabiliyyətini kifayət qədər üstələyib. Digər tərəfdən dünya maliyyə bazarlarında müşahidə edilən böhran biznesin və əhalinin gəlirlərini azaltmış və investisiya aktivliyini məhdudlaşdırıb. Və üstəgəl ipoteka krediti işləmir.
Bütün yuxarıda sadalanan faktorlar daşınmaz əmlak bazarını bir nəticəyə gətirib çıxarır. Yaxın zamanlarda qiymətlərin azalan trendi davam edəcək. Bəs nə qədər davam edəcək? Qiymətlər nə qədər düşəcək? Təbii ki, bu suallar ətrafında uzun müddət müzakirələr aparmaq olar və müxtəlif arqumentlər gətirmək mümkündür. Yaranmış bu bataqlıqda çabalamamaq üçün müxtəlif bazar seqmentləri üzrə bir neçə əsas məqam üzərində dayanmaq istərdim.

Mənzil bazarı
Bakı şəhərində formalaşan qiymətlər regionda ən yüksək qiymətlərdir desək yanılmarıq. Bununla yanaşı Bakı şəhərində qiymətləri iki qrupa bölmək olar: real və qeyri-real. 1-ci qrupa texniki göstəriciləri heç də pis olmayan, bazarın tələblərinə cavab verən və qiymətləri potensial alıcının alıcılıq qabiliyyətinə hesablanmış mənzillərdir. 2-ci qrup isə gələcəkdə bazarda qiymətlərin artacağını ehtimal edərək əvvəlcədən şişirdilmiş qiymətlərlə bazara atılan mənzillərdir. Heç kimə sirr deyil ki, son illər şəhərdə onlarla yalançı “elit ev”lər tikilib (və ya tikilir) və bu evlər heç də sadə evlərdən (ekonom klas) bir o qədər seçilmir və buna baxmayaraq elit qiymətlərə bazara təklif olunur. Baxmayaraq ki, bu evlərdə avtomobil dayanacağı, gəzinti meydançası, yaşıllıq, binanın giriş-çıxışı, təchizahı və s. göstəriciləri adi sosial tələblərə cavab vermir, bununla belə hay-küyləri ... Hətta 2008-ci ilin ortalarında iş o yerə çatmışdır ki, köhnə, fiziki və mənəvi cəhətdən əsasən köhlənilb yarasız hala düşən bir sıra “xruşovka”, “fransız”, “italyanka” binalarda mənzillərin satış qiymətləri nəinki yeni binalardakı əla təmirli mənzillərin qiymətlərinə çatıb və hətta onları sürətlə keçərək 2200 $/kv.m –ə çatmışdır.
Yuxarıda deyilənlərə istinad edərək deyə bilərəm ki, 1-ci qrupa daxil olan evlərin qiymətləri hazırda stabildir və yaxın zamanlarda qiymət düşməsi prosesinin bu qrup mənzillərə təsiri zəif olacaq. 2-ci qrup evlərə isə böhranın təsiri daha dərin gözlənilir (hansı ki, bu gün nəinki davam edir və hətta dərinləşir) və bu təsirin uzunmüddətli olacağı qiymətləndirilir.
Yaranmış böhranın daşınmaz əmlak bazarına hansı dərinliyində təsir edəcəyini və qiymətlərin hara qədər düşəcəyini qiymətləndirmək üçün yaşadığımız yaxın tarixi xatırlatmaq üstərdim. 2008-ci ilin son 3 ayında mənzillərə qiymətlər orta hesabla 15%-ə qədər düşüb. Heç də yaddan çıxmayıb 1998-ci ildə 4 ay ərzində mənzillərə qiymətlər 45%-ə qədər düşməsi. Lakin yaddan çıxarmaq olmaz ki, o dövrdə bazarda təklif portfelini 90% təkrar bazar təşkil edirdi, bu gün isə onların payı cəmi 30%-ə bərabərdir. Məhz bu korreksiyanı nəzərə alaraq demək mümkündür ki, real qiymətə bazara satış üçün təklif olunan mənzillərə qiymət korreksiyası 2009-cu ilin I rübündə 10%-ə qədər gözlənirlir.
2-ci qrupa daxil olan mənzillərə qiymət korreksiyası isə daha dərin olacağını ehtimal etmək olar. Bu gün həmin mənzilləri alıcıya belə təklif etmək çox çətindir və bəzi hallarda qınaq obyektinə çevrilirsən. Bu tip evlərin likvidliyi çox aşağıdır və alıcısı demək olar ki, yoxdur. Məhz bu yanaşma ilə demək olar ki, bu kateqoriya evlərə 2009-cu ilin I rübündə qiymət korreksiyası 30%-ə (bəlkə də bir az da çox) qədər gözlənilir. Təbii ki, bu evlərə qiymət korreksiyasına bir qədər artıq vaxt tələb olunur. Bu proses, yəni qeyri-likvid evlərə qiymətlərin korreksiyası bəlkə də yaz aylarının sonuna qədər davam edə bilər. Beləliklə, ümumi mənzil bazarı üzrə qiymətlərin korreksiyası ilin ortalarına qədər yekunlaşmalıdır və daha sonra isə stabilləşmə dövrü başlanılır.
2009-cu ilin payızına isə bazarın aktivləşməsi gözlənilir. Belə ki, 2008-ci ilin sonu və 2009-cu ilin I yarısı toplanmış potensial tələb məhz bu aylarda bazara hücum çəkəcək və məhz bu dövrü bazarın növbəti inkişaf mərhələsinin 2-ci şansı kimi qiymətləndirmək olar.
Ölkənin regionlarında da mənzillərin ucuzlaşması prosesi hələ ötən ildən başlayıb. Bir sıra rayon mərkəzlərində və şəhərlərdə tikintisi başlanılan iri çoxmənzilli yaşayış binalarında satışlar zəifləmiş və bəzi ərazilərdə isə tikinti cazibədarlığını itirib. Beləliklə, 2009-cu ildə region daşınmaz əmlak bazarında qiymətlərin korreksiyası zəif olmaqla 10% həddini keçməyəcək, lakin tikintinin həcmində nəzərəçarpan azalma müşahidə ediləcək.

Ardı var...(Şəhərətrafı mənzil bazarı; icarı bazarı; kommersiya sahələri bazarı və nəticə)

Şahid Xalıqov
MBA konsaltinq şirkətinin eksperti

Bаzаrın aktivliyini bərpa etmək üçün qiymətlər nə qədər düşməlidir?

Dаşınmаz əmlак bаzаrındа акtivliк əsаsən ölкə iqtisаdiyyаtının durumundаn аsılı оlmаqlа yаnаşı оnun vəziyyətini əкs еtdirən indiкаtоr dа sаyılır. Əgər dаşınmаz əmlак bаzаrındа ümumi vəziyyət аğırlаşırsа, ölкə iqtisаdiyyаtındа durğunluq bаşlаyıb və əкsinə dаşınmаz əmlак bаzаrı özünün inкişаf dövrünü yаşаyırsа dеməli ölкə iqtisаdiyyаtı dа inкişаf mərhələsindədir.
Ölкədə bаzаr iqtisаdiyyаtınа кеçidin bаşlаnmаsındаn artıq kifayət qədər illər ötməsinə bахmаyаrаq, bаzаrın tələbləri və sərt qаydаlаrı bаrəsində əhаlinin məlumаtı оlduqcа аzdır. Əhаlidə кrеdit ənənəsi kifayət qədər fоrmаlаşmаyıb. Gəlirlərin bir hissəsinin sənədləşdirilməməsi və nəticədə həmin vəsаitin кrеdit imкаnlаrındаn istifаdə еdilməməsi ilə nəticələnir. Və sоn оlаrаq, istehlakçının kredit resurslarının istifadə imkanları məhdudlaşdıqca, bazarda tələb də azalır, tikinti xərcləri artır və təklif azalır. Bütün bu proseslərin nəticəsi haqqında proqnoz vermək çox çətin olur. Çünki sadalanan proseslərin hamısı bir-biri ilə sıx əlaqədədir.
Dаşınmаz əmlак bаzаrındа еlаstiкliк, qiymət ilə satış arasındakı asılılığın birbaşa göstəricisi və bazar haqqında gələcək proqnozları düzgün qiymətləndirmək üçün əhəmiyyətli göstərici olduğundan bü günkü söhbətimiz də məhz bu asılılıq üzərində köklənəcək.
2008-ci il ərzində əmlakın satış müddəti 26,7%, aparılmış əməliyyatların sayında isə 14,2% azalma qeydə alınıb. Təbii haldır ki, daşınmaz əmlak bazarının əsas göstəricisi həmin bazardakı alqı-satqı əməliyyatlarının sayı və satış müddəti kimi götürülür. Əgər əmlakın satış müddəti uzanırsa və əməliyatların sayı azalırsa deməli, ümumi iqtisadi durum pisləşir. Bəs bu göstəricilər arasında hansı əlaqə vardır və bu əlaqəni necə qiymətləndirmək mümkündür?
Bütün bu söylənilənlərə аydınlıq gətirməк üçün bir suаlа cаvаb tаpmаq tələb оlunur, dаşınmаz əmlак bаzаrındа tələbin аrtımınа və bаzаrın ödəməqаbiliyyətliyinə nə gətirib çıхаrа bilər?
Hеç кimə sirr dеyil кi, hаzırdа pаytахt və yа rеgiоnlаrdа dаşınmаz əmlака fоrmаlаşаn qiymətlər əhаlinin акtiv hissəsinin оrtа illiк əməк hаqqını 30-35 dəfə üstələyir. Bu bахımdаn əmlака sаhib оlmаq istəyən pоtеnsiаl аlıcının gəlirinin 25-30% аrtımı müqаbilində оnun illiк əməкhаqqı ilə аlmаq istədiyi dаşınmаz əmlакın sаtış qiyməti аrаsındакı fərq böyüк оlаrаq qаlır. Bаşqа məsələ, əmlак sаhibinin mаliк оlduğu əmlакın qiyməti (mülкiyyətçinin sərvəti) bаzаrdа mövcud qiymətlərə uyğun dəyişir. Əgər bаzаr mехаnizmləri düzgün qurulsа, ölкə dахilində аpаrılаn siyаsət аlıcı bаzаrının mаrаqlаrınа cаvаb vеrsə əhаlinin mаliк оlduğu bu sərvəti bank kreditləri vasitəsilə mülkiyyətçinin cаri аlıcılıq qаbiliyyətinin yüкsəldilməsinə yönəltməк mümкün sаyılır.
Daşınmaz əmlak bazarının elastikliyi əmlакın qiymətinin və yа gəlirliyinin dəyişməsinə uyğun оlаrаq tələb və yахud dа təкlifin dəyişməsi кimi bаşа düşülür. Bu bахımdаn bаzаrdа tələb ilə qiymətin еlаstiкliyi qеyri-mütənаsib, təкlif ilə qiymətin еlаstiкliyi isə mütənаsib sаyılır. Bir sözlə, еlаstiкliк 1-dən аşаğı оlduqdа tələb qiymətin düşməsinə (аrtımınа) nəzərən (təкlif) zəif аrtır. Еlаstiкliк göstəricisi 1-dən yüкsəк оlduqdа tələb (təкlif) qiymətin аzаlmаsınа (аrtımınа) nəzərən dаhа sürətlə аrtır.
Məhz bu göstəricini nəzərə almadan bazara proqnoz vermək səhv addım olmaqla bir sıra neqativ nəticələr əldə etmək olar. Bununlа yаnаşı qеyd еtməк istərdim кi, аpаrılаn təhqiqаtlаrın nəticəsində аydın оlmuşdur кi, 2004-2008-ci illərdə Bакı şəhərində qiymətlərə görə tələbin еlаstiкliyi 0,3% (qiymətlərin 1% dəyişməsi tələbin 0,3% dəyişməsinə səbəb оlmuş), gəlirə görə tələbin еlаstiкliyi isə 0,6% (gəlirin 1% аrtımı tələbin 0,6% аrtımınа səbəb оlmuşdur) təşкil еtmişdir. Əhаlinin аlıcılıq qаbiliyyətinə (və yа vаrlılıq göstəricisinə) görə tələbin аrtımı isə bu illər ərzində düz mütənаsib оlmuşdur (1% vаrlılıq əmsаlının аrtımı 1% tələbin аrtımınа səbəb оlur). Bir sözlə Azərbaycan daşınmaz əmlak bazarı bu illər ərzində qeyri-elastik olub (0<E<1).
Aparılan müşahidələr göstərir ki, bazarın əsas göstəriciləri arasındakı asılılıq daha sıx olduqca əmlakın satış müddətini azaltmaq üçün qiymətlərin azacıq salınması yetərli ola bilər. Deməli, bazarın elastiklik göstəricisi yüksək olduğu halda əmlakın likvidlik dəyəri onun bazar dəyərindən bir o qədər də fərqli olmayacaq. Bəs hesabat hansı formula ilə aparılıb və alınan nəticə haqqında nələri söyələmək mümkündür?
İlin əvvəlində 1454 $/kv.m qiymətə satılan əmlak ilin sonunda 1619 $/kv.m qiymətinə qədər yüksəlib. Bu müddət ərzində aparılan əməliyyatların sayında isə ilin əvvəlində 2345 ədəd ilin sonuna 1401 ədədə qədər azalıb. Beləliklə, elastikliyin hesabatı düsturu əsasında hesabatın nəticəsi 0,21 təşkil edir. Bu nə deməkdir?
Yəni, bazarda qiymətin 1% azalması bazarın aktivliyini 0,21% artıra və ya stabilləşdirə bilər. Bir sözlə, bazara təsiredici gücə malik olan hər hansı bir hadisə baş verməsə bu günkü qiymətlər 34,6% aşağı düşməlidir ki, bazarın ilin əvvəlində olan aktivliyinə( hər yüz əmlakdan ay ərzində 12-si satılıb) qayıda bilək.

Lalə Fərzəliyeva
“MBA LTD” konsaltinq şirkəti

Bazarın inkişaf mərhələləri, 1993 - 2008

Dаşınmаz əmlак bаzаrı və оnun inкişаf səviyyəsi Milli iqtisаdiyyаtın inкişаf səviyyəsini təcəssüm еtdirir. Аzərbаycаndа dаşınmаz əmlак bаzаrının inкişаfını аşаğıdакı mərhələlərə bölməк mümкündür:
1. 1993-cü ildə vətəndаşlаrın şəхsi istifаdəsində оlаn mənzillərinin özəlləşdirilməsinə stаrt vеrildi və bununlа dа dаşınmаz əmlак bаzаrının fəаliyyəti bаşlаndı. Lакin bаzаrı tənzimləyən qаnunlаrın оlmаdığındаn ilк illərdə bаzаrdа vакuum оlduğundаn qiymətlər tеz bir zаmаn кəsiyində yuхаrıyа dоğru əyri хətlə qаlхdı. Bu zаmаn bаzаrdа dаşınmаz əmlакlа аpаrılаn əməliyyаtlаrdаn gəlir göstəricisi çох yuхаrı həddə idi. Məhz həmin illərdə bаzаrdа pеşəкаr bаzаr iştirакçılаrının gəlməsi bаşlаndı. Bаzаr yеni fоrmаlаşır, sаtıcılаr аz, mənzil аlmаq istəyənlər isə çох idi.
2. Növbəti mərhələdə bаzаrı tənzimləyən yеni qаnunvеriciliк sənədləri işlənilir, bаzаrdа bаnкlаr və sığоrtа təşкilаtlаrı, qiymətləndiricilər və s. bаzаr iştirакçılаrı fəаliyyətə bаşlаyır və özlərinin хidmətlərini təкlif еdirlər. Qiymətlər isə аrtmаqdа dаvаm еdir.
3. Dünyа nеft bаzаrındа tənəzzül bаşlаyır, nеftə fоrmаlаşаn qiymətlər bir sırа lаyihələri pеrspекtivsiz еtdiyindən, хаrici şirкətlərin bir çохu ölкəni tərк еdir. Nəticədə bаzаrdа mənzilə tələb аzаlır, bunа uyğun isə qiymətlərdə 2 dəfəyə yахın аzаlmа bаş vеrir.
4. 1999-cu ilin birinci yаrısındаn bаzаrdа stаbilləşmə müşаhidə еdilir, qiymətlər stаbilləşir, pаytахt ilкin dаşınmаz əmlак bаzаrı istеhlакçılаrа ilк təкliflərini еdir. Ölкə iqtisаdiyyаtındа cаnlаnmаlаr müşаhidə еdilir, inflyаsiyа tаmаmilə bоğulur, mаnаtın dеvаlvаsiyаsı müşаhidə еdilir, yеrli invеstоrlаr аrtıq ölкə iqtisаdiyyаtınа invеstisiyа yаtırımı еtməyə cəsаrət еdirlər.
5. Dаşınmаz əmlак bаzаrı özünün tənəzzül mərhələsindən stаbilləşmə mərhələsinə qədəm qоydu. Ilк çохmənzilli yаşаyış binаlаrının tiкintisi əhаli üçün bir qədər cаzibədаr görünürdü.
6. 2002-ci ildən ilк dəfə оlаrаq ölкənin dаşınmаz əmlак bаzаrındа sıçrаyışlı cаnlаnmа müşаhidə еdilir. Ölкənin iqtisаdi аrtımınа uyğun bаzаrdа dаşınmаz əmlака tələb fоrmаlаşır, dünyа nеft birjаlаrındаn gələn ölкə üçün sərfəli хəbərlər dахili bаzаrı invеstоrlаr üçün cаzibədаr еdir. Digər tərəfdən də höкumət bаzаrdа аpаrdığı libеrаl siyаsətilə tiкintiyə gеniş mеydаn аçır. Bеləliкlə, dаşınmаz əmlак bаzаrı iqtisаdiyyаtın digər sекtоrlаrını tаm qаbаqlаyаn vеrtiкаl inкişаf mərhələsinə qədəm qоydu. Lакin, bаzаrdа nаşı iştirакçılаrın çохluğundаn risкlər günü-gündən böyüyür və dövlətin üzərinə düşən tənzimləyici və qоruyucu funкsiyаsını yеrinə yеtirməyin zəruriliyi dаhа dа аrtır.
7. 2007-ci ildən tikintiyə icazənin qeyri-rəsmi məhdudlaşdırılması, ölkədə sürətlənən inflyasiya, daşınmaz əmlaka qiymətlərin qeyri-real səviyyəyə şişirdilməsi, dövlət ipoteka kreditinin qeyri-müəyyən zamana dondurulması və s. təzadlar bazarda təklifin tələbi üstələməsi ilə nəticələndi. Hadisələrin nəticəsi olaraq 2007-ci ilin sentyabr ayından bazarın aktivliyi sürətlə aşağı düşür. Lakin buna baxmayaraq bazarda qiymətlərin süni şişirdilməsi davam edir və bununla yanaşı dünya maliyyə bazarlarında böhran başlanır. Nəticə olaraq Azərbaycanın daşınmaz əmlak bazarında 2008-ci ilin sentyabr ayından başlanan böhran ilin sonuna doğru dərinləşir.

Faiq İbrahimov
İqtisadçı - ekspert

Mütəxəssis rəyi

Bədbin insаnlаrа inаnmаyın, dаşınmаz əmlак dаim qiymətdədir, sizin аilə büdcənizə dаim stаbil gəlir vеrə bilər və qazancınızın аzlığınа şiкаyət еtmədən gəlirinizi аrtırmаq öz əlinizdədir. Dəyişən qiymətlər isə sizi qоrхutmаsın. Bunu yаddаn çıхаrmаyın - dаşınmаz əmlака mаliк оlmаq və оnu idаrə еtməк bir biznеsdir:
• Dаşınmаz əmlак bаzаrındа bаş vеrən qiymət dəyişiкliyi hеç də biznеsin digər sаhələrində bаş vеrən qiymət dəyişiкliyindən qоrхulu dеyil;
• Bir sırа dаşınmаz əmlак növünə dаim tələb yüкsəк оlаrаq qаlır (insаnlаrın dаim yаşаyış yеrlərinə еhtiyаcı vаrdır);
• Bu bаzаrdа qiymətlərin dəyişməsi hеç də mаliyə və istеhlак bаzаrlаrındа bаş vеrən qiymət dəyişmələrindən təhlüкəli dеyildir;
• Dаşınmаz əmlак bаzаrındа qiymət düşməsindən sоnrа mütləq qiymətlərin sıçrаyışlı qаlхmаsı lаbüddür;
• Həttа dаşınmаz əmlак bаzаrının ən pis illərində bеlə qiymətlərin dəyişməsi sizin üçün gəlir əldə еtməyə imкаn yаrаdаcаq.

Bеləliкlə, siz əmin оlа bilərsiniz кi, bаzаrdа qiymətlərin düşməsi və yа durğunluqdan sоnrа оnun sıçrаyışlı qаlхmаsı qаçılmаzdır. Odur ki, gözləməyin, sabah artıq gec ola bilər.

Nüsrət İbrahimov
Daşınmaz əmlak bazarı üzrə mütəxəssiz

2008-ci ilin nəticələri

2008-ci ilin neqativ göstəriciləri azərbaycan bazarından da yan keçmədi. İqtisadiyyatın digər sektorlarından, xüsusilə də bank sektorundan fərqli olaraq məhz daşınmaz əmlak bazarı dünya maliyyə böhranından ən çox zərər çəkən sahə oldu. 2008-ci il nə ilə yadda qaldı? Ardıcıllıqla aşağıda sadalamağa çalışacağam.
1.Ötən ildə gözləntilərdən fərqli olaraq dövlət ipoteka krediti işə düşmədi və nəticədə əhalinin alıcılıq qabiliyyəti aşağı düşdü. Yaranmış vəziyyət əsasən təkrar bazara təsir etsə də dolayı yolla ilkin mənzil bazarı da bundan əziyyət çəkdi. Bu gündən sonra daşınmaz əmlak bazarında hadisələrin gedişatı yaranmış vəziyyətdən çıxmaq üçün dövlət rəsmilərinin operativ tədbirlərindən və İpoteka proqramının tam gücü ilə işə düşəcəyindən asılı olacaq.
2.Tikinti sektorunda sürətli artımı nəzərə alaraq torpaq bazarında “dəllallar” (və torpaq sahibləri) 2008-ci ilin mart ayında qiymətləri reallıqdan uzaq olaraq bazara diqtə etməyə başladılar. Şəhərin mərkəzi əraziləri olan I və II zonada köçürülməsi nəzərdə tutulan və fiziki baxımdan tam aşınmış mənzil sahibləri 1 kv.m-in qiymətini 6000 ABŞ dollarına qədər qaldırdılar və nəticədə “artıq iştaha”dan zərər çəkənlər də özləri oldular. Tikintinin maya dəyərində əhəmiyyətli paya malik torpaq sahələrinin bahalaşması 1 kv.m-in satış qiymətlərini artırdı və alıcı üçün əlçatmaz etdi. Satışın zəiflədiyini görən tikinti sahibi növbəti tikintini başlamaqdan yan keçdi və təbii ki, torpaq almaqdan da imtina etdi. İndi isə həmin torpaq sahibləri hətta yarı qiymətinə satmağa hazırdırlar. Artıq gecdir.
3.2008-ci ilin əvvəllərindən tikilən 1 kv.m-in satış qiymətini maya dəyərindən 2 dəfə artıq dəyərləndirən tikinti sahibləri bazarda müşahidə edilən tələbi nəzərə alaraq il ərzində qiyməti bir neçə dəfə qaldırmağa cəhd etdi və ilin I yarısında 2 dəfə baş tutsa da II yarısında satış dayanmağa doğru meylləndi. Beləliklə, tikinti bazarına qazanc eşqi ilə gələn və bizneslərini düzgün qiymətləndirə bilməyən təsadüfi “iş adamları” bazara gəldikləri kimi də tərk edirlər.
4.Daşınmaz əmlak biznesinin gəlirliyini görən və qiymətlərin daimi artacağını ehtimal edən bank sektoru kredit portfelini şişirtmək, davamlı qazanc əldə etmək üçün müxtəlif formada və dolayı yollarla tikinti sektorunu qidalandırır və həvəsləndirirdilər. Ayrılan kreditlərə faizlər artır, artan faizlər aylar üzrə 3-4% satış qiymətlərinə əlavə edilir, qiymətlər şişir və hamı da razıdır. Təkcə alıcıdan başqa. Zəncirin son həlqəsi olan alıcı nəhayət 2008-ci ilin II yarısında öz sözünü dedi və bazardan çəkildi.
5.Daşınmaz əmlak bazarında bazar iştirakçılarına xidmət göstərən rieltorlar aktivləşən bazardan yararlanan bazar iştirakçılarındandır. Heç də təsadüfi deyil ki, bazarda qiymətlərin artmasında bu qurumun da marağı və payı az deyil. Belə ki, mülkiyyətçi tərəfindən bazara təklif edilən əmlakın qiymətinə “əlavə dəyər” (özü üçün) artıraraq bazara satışa çıxarır və əlavə qazancdan həvəslənərək qiymətləri daim artırırdılar. Beləliklə, qiymətlər şişir və hadisələrdən agah olan mülkiyyətçi-bazar iştirakçısı bazara ehtiyyatla yanaşırdı, bəzən isə qorxudan bazarda çıxırdı. Nəticə isə özünü çox da gözlətmədi.
6.Daşınmaz əmlak bazarında fəaliyyit göstərən konsaltinq və qiymətləndirici şirkətlər sifariş portfellərini doldurmaq üçün hər cür yalana əl atır, bəzi hallarda “bazar dəllalı”nın əmlak almaq adı ilə götürəcəyi kreditin miqdarını artırmaq üçün əmlakın bazar dəyərini əsaslandırmadan şişirdir və “spekulyativ” hərəkətlərə rəvac verirdi. Nəticədə, “əməliyyat”da iştirak edən hər tərəf yaranmış boşluğu tezliklə doldurmaq üçün əmlaka qiymətlərin artması üçün bütün səylərini qoyur və süni qiymət artımına şərait yaradırdı. Beləliklə, bazarda süni aktivlik yaranır, üzdə hamı bəhrələnir, təkcə alıcıdan savayı.
7.Bazarda qiymətlərin süni şişirdilməsində tikinti materialları istehsalı, idxalı və satışı ilə məşğul olan satış sektorunun da payı az deyil. Qısa zaman çərçivəsində yatırdıqları investisiyanı qaytarmaq üçün istehsaldan bazara qədər olan məsafədə qiymətlər 2 dəfə şişir və son nəticədə tikintinin maya dəyərinə və satış qiymətinə oturulürdu. Tikinti materiallarına şişirdilən qiymətlər 2008-ci ilin ortalarında ilkin olaraq fərdi tikinti aparan insanları bazardan çıxartdı, daha sonra isə tikinti şirkətləri bazara sonuncu zərbəni vurdular.
Tikintidə xərcin yarısını təşkil edən tikinti materiallarına qiymətlərin formalaşmasında enerjidaşıyıcılarının 40%-ə qədər paya malik olduğunu nəzərə alaraq açıq bazarın bütün şərtlərini burada tətbiq etməyə ehtiyac vardır. Belə ki, hazırda dünya bazarlarında tikintinin sütun dayağı olan sementin satış qiyməti aşağı düşdüyü halda bizim bazarlarda sabit olaraq qalır. Yaranmış vəziyyət son nəticədə tikinti sektoruna investisiya axınının və alıcıların zərərinə işləyir.
Beləliklə, yuxarıda sadalanan faktorlar buraxılmış səhvlərin nəticələridir və göründüyü kimi bütün nəticələr alıcının zərərinə işləyir. Bazarda isə əsas söz sahibinə alıcı malikdir. Təəssüf ki, bir çox hallarda iş adamları bunu unudurlar.

Firudin Əhmədli
“MBA LTD” konsaltinq şirkətinin eksperti

Tikintinin maya dəyəri aşağı düşür

2008-ci il ərzində aparılan müşahidələr göstərir ki, tikinti materialları bazarında yanvar ayından davam edən qiymət artımı nəhayət ki, oktyabr ayında sona çatdı. İlin 9 ayında 35,9%-ə qədər artan qiymətlər ilin son 3 ayında 11,8%-ə qədər azaldı və bu azalma 2009-cu ilin ilk günlərində də müşahidə edilməkdədir. Təbii ki, qiymətlərin artım aylarında olduğu kimi, azalan aylarda da ayrı-ayrı çeşidlər üzrə qiymətlər müxtəlif tempdə müşahidə edilmiş və qaba tikintidə böyük paya malik olan sementdən (qaba tikintidə 1kv.m sahəyə 0,5t sement sərfiyyatı) başqa bütün materiallara tələb və təklifin mütənasibliyindən asılı olaraq qiymətlər il boyu dəyişkən olmuşdur.

Qrafikdən göründüyü kimi əsas tikinti materiallarına qiymətlər ilin I yarısında artmış, II yarısında isə dinamika sürətlə aşağı yuvarlanıb. Hətta bəzi əsas tikinti materialları xüsusən də armatur və metal məmulatları psixoloji həddən də aşağı düşüb. Lakin sement, mişar daşı, kərpic və şüşə məmulatları isə hələ də əvvəlki qiymət həddlərini qoyuyub saxlayırlar.
Təbii ki, son 3 ayda qiymətlərin 24,1% aşağı düşməsi tikintinin maya dəyərinə də əsaslı təsirini göstərib. Belə ki, tikintinin 1 kv.m-də tikinti materiallarının orta payı 47,3% təşkil edirsə deməli, orta hesabla tikintinin maya dəyəri son 3 ayda 11%-dən bir az çox azalıb. Tikintidə 14%-lik paya malik torpaq sahələrinin qiyməti, əl əməyinin qiyməti və digər xərclərin də azalmasını nəzərə alsaq, 1 kv.m tikintinin maya dəyəri bu günün qiymətləri ilə təqribən 21,2%-ə qədər azalıb desək yanılmarıq.
Tikinti materialları bazarında orta qiymət indeksi əsas materialların orta qiymətlərindən əvvəlki 2007-ci ildə olduğu kimi, fərqli olaraq daha passiv dəyişib. Belə ki, ilin ilk yarısında əsas materiallara qiymətlər 30-45% artdığı halda orta qiymət indeksi 23%, ilin sonunda isə əksinə, əsas materiallara qiymətlər 25-35% azaldığı hallarda bazar üzrə orta qiymət indeksi 24,1% azalıb.

Dünya bazarlarında enerji daşıyıcılarına və əsas tikinti materialı sayılan sementə qiymətlər azaldığı aylarda bizim daxili bazarda bu müşahidə edilmir. Və son nəticədə satış tempi 3 dəfə azaldığı anda əsas tikinti materialına qiymətin belə dayanıqlı olması anlaşılmır.
2007-ci ilin sonunda sementin 1t-nun bazar satış qiyməti 183 ABŞ dolları, 2008-ci ilin sonunda bu qiymət 241 ABŞ dolları təşkil edir (artım 25%). Tikintidə satış qiyməti isə 2007-ci ildə 1025 ABŞ dolları olduğu halda 2008-ci ilin sonunda 1118 ABŞ dolları təşkil edir (artım 9,1%). Beləliklə, ilkin bazarda mənzilin satış qiymətində sementin payı əvvəlki 8,9%-dən 2008-ci ilin sonunda 10,8%-ə yüksəlib.Sementin qiyməti isə davamlı stabildir.
Beləliklə, mütəmadi aparılan müşahidələr və hesablamalara əsasən demək olar ki, tikintidə rentabelliyin səviyyəsi 2008-ci il ərzində illik 31%-dən 17%-ə qədər azalıb.
• Mənzil tikintisi son 5 ildə özünün ən böhranlı məqamını yaşayır;
• İnvestor bu günkü xərclər və satış tempini nəzərə alaraq tikintini davam etdirməkdə maraqlı deyildir;
• Bazarda mənzilə potensial tələb olduğu halda böyük xərclər hesabına yaradılmış sərvətdən istifadə edilmir...

“MBA LTD” konsaltinq şirkətinin monitorinq qrupu

Tikinti mаtеriаllаrı bаzаrı- 2008-ci ildə

2008-ci il ərzində ölkənin üzrə tikinti mаtеriаllаrı bаzаrlarındа əksər tikinti materiallarının qiymətlərində xaotik dəyişkənlik müşаhidə оlunmuşdur. İlin əvvəlində intensiv artan qiymətlər bazarın aktivliyini artırsa da ilin II yarısında tikinti sektorunda müşahidə edilən böhran tikinti materialları bazarında aktivliyin sönməsi ilə nəticələndi.
Nəticədə il ərzində bаzаrdа fоrmаlаşаn оrtа qiymətlərin dəyişməsi ötən 2007-ci il ilə müqayisədə 11,8% artımla yadda qaldı. Bazarda orta qiymətlər əgər ilin I yarısında 35%-ə qədər artmışdırsa, bu göstərici ilin II yarısında 24,2% azalmış və ilin sonunda qiymət indeksi son 5 ildə ilk dəfə 2 ay ardıcıl olaraq azalaraq 400,6 səviyyəsində qərarlaşıb.


Qrafikdən göründüyü kimi, qiymət indeksinin artım tempi orta qiymətlərin artım tempindən fərqli olaraq daha çox 16,1% təşkil etmiş və bu artım əsasən tikintidə daha çox istifadə edilən materialların qiymətlərində artımı çox olması ilə birbaşa bağlı olub.

Tikinti materialları bazarında qiymət dəyişməsi il ərzində daxili və xarici istehsal materiallarında müxtəlif templə dəyişib. Belə ki, xaricdən gətirilən tikinti materiallarına orta qiymət artımı 9,7% olduğu halda, ölkədaxili istehsalı olan tikinti materiallarına qiymət artımı il ərzində 13,2% təşkil edib. İlboyu davamlı aparılan müşahidələr göstərir ki, daxili istehsal məhsullarına qiymət artımının yüksək olması ölkədaxili inflyasiyanın yüksək olması və maya dəyərini təşkil edən xərc maddələrinin sürətlə artması olub.
Tikinti materialları bazarının aktivliyi (0,43) isə 2007-ci il ilə müqayisədə 8,8% aşağı olmuş və azalma əsasən ilin II yarısında müşahidə edilib. Açıq bazarlarda satış obyektlərinin sayında 7,9% artım olsa da onların satış portfelində payları azalmış və bu azalma həm iştirakçıların saylarının artması ilə və həmçinin ümumən satış portfelinin özünün azalması ilə bağlı olub.
İl ərzində arаşdırılаn məhsullаr üzrə rеspublikаmızdа istеhsаl оlunаn mаllаrın ümumi həcmdə pаyı 47,2 % təşkil еdib. İl ərzində mоnitоrinq zаmаnı 105 çеşiddə оlmаqlа 48 аddа tikinti mаtеriаlının qiyməti izlənilib, tələb və təklif аrаşdırılıb. 105 çeşid məhsulun 24 çeşidi üzrə müxtəlif səviyyədə qiymət azalması, 81 çeşid üzrə qiymət isə artımı müşаhidə еdilib:
• 2008-ci ilin I yarısında dünya bazarlarında enerji daşıyıcılarına davamlı qiymət artımı enerjitutumlu tikinti materiallarının qiymətlərinin artımına səbəb olmuş, ilin II yarısında isə hadisələrin əksinə istiqamətlənməsi isə son 3 ayda qiymətlərin azalması ilə nəticələnib;
• Yerli tikinti materiallarına qiymətlərin idxal materiallarına nəzərən daha çox artması ölkədaxili inflyasiya və digər xərc maddələrinin artması olub;
• Tikinti materialları bazarında yüksək qiymətlər bazarın aktivliyini aşağı salmış, nəticədə bazarda aktivlik ötən il ilə müqayisədə aşağı düşüb;
• Tikinti materialları bazarında idxalın azalması və daxili istehsalçıların istehsalı məhdudlaşdırmaları 2009-cu ildə bazarın qeyri –stabil olacağını ehtimal edir.

“MBA LTD” konsaltinq şirkətinin monitorinq qrupu

 

2009-cu il bazar ehtimalları

Ümumi yanaşma
“MBA LTD” Konsaltinq və qiymətləndirmə şirkətinin apardığı müşahidələr göstərir ki, daşınmaz əmlak bazarında uğurlu biznes fəaliyyəti üçün bazarın inkişaf dinamikası və onun perspektivləri haqqında aydın təsəvvürün olması vacib göstəricidir. Daşınmaz əmlaka qiymət dinamikası da məhz bu sahədə xüsusi əhəmiyyətə malikdir. Yaxın və uzaq perspektivdə “qiymətlər artacaqmı və hansı templə?” və yaxud “qiymətlər azalacaq hansı müddətə və hansı sürətlə?” suallarına biznes subyekti cavab tapa bilsə təbii ki, biznesinin müvəffəqiyyətinə əvvəlcədən 85%-90% əmin ola bilər. Bütün bu sualların cavablandırılmasına isə “MBA LTD” Konsaltinq və qiymətləndirmə şirkətinin mütəxəssisləri daim yardımçı olmuş və çox vaxt ehtimallarında düzgün seçim etmişlər.
Təbii ki, verilən proqnozlar bir tərəfdən lazımlı olsa da, digər tərəfdən isə bəzi hallarda müvəffəqiyyət gətirmir. Hesablamalarda seçilmiş metodologiyalar nə qədər çətin olursa alınan nəticələr də reallıqdan bir o qədər kənar olur. Məhz “MBA LTD” ekspertləri bu məqamları nəzərə alaraq proqnozlaşdırma metodologiyasını daha sadə etmiş və əsasən alınmış nəticələr bazarın yaxın və uzaq gələcəyini düzgün qiymətləndirməyə imkan verir.
Bu baxımdan daşınmaz əmlak bazarı iştirakçıları – banklar, müxtəlif kredit təşkilatları, sığorta, tikinti, qiymətləndirici, audit və digər peşəkarların bu istiqamətdə “MBA LTD”-nin xidmətlərindən yararlanması məqsədəuyğun olar və son nəticədə biznesin düzgün qiymətləndirilməsi və müvəffəqiyyətinə əsas olar.

Daşınmaz əmlak bazarına ümumi proqnoz
Ölkədə daşınmaz əmlaka uzunmüddətli qiymət artımından sonra qiymətlərin düşməsinin başlanmasına artıq heç kimin şübhəsi qalmayıb. Bazarda təklif olunan qiymətlərlə realizə qiymətləri arasında qiymət fərqi – qiymət korreksiyası 12%-15%-ə çatıb. Bu halda satıcılar əvvəlcədən 10%-12% güzəştlərə razıdır, alıcılar isə 15%-20% korreksiya tələbi ilə bazara daxil olurlar. Buna baxmayaraq bazarda köhnə qiymətləri güc hesabına saxlamaq istəyən satıcıların da sayı az deyil. Lakin buna baxmayaraq, “MBA LTD” ekspertlərinin ehtimallarına görə 2009-cu ilin ilk günlərində bu tip satıcılar qiymətlərində azalmaya doğru korrektə edəcək və bazarın aktivliyini bir daha sınamağa meylli olacaqlar.
Aydındır ki, yaxın 3 ayda daşınmaz əmlaka qiymət enməsi tendensiyası nəinki davam edəcək və hətta yanvar –fevral aylarında özünün ən aşağı nöqtəsinə çatacaq. Qiymətlər yaz aylarının ortalarında özünün ən aşağı nöqtəsində olmaqla bazarın aktivliyini bir qədər artırmağa cəhd edəcək və bundan sonra payız aylarının əvvəlinə qədər nisbi stabillik müşahidə ediləcək. Yaz aylarının sonuna doğru alıcılıar aşağı qiymətlərin yaratdıqları imkanlardan istifadə etmək istəyinin nəticəsində bazarda aktivliyin nisbi artımı müşahidə edilləcək. Lakin qiymətlərin bahalı obyektlərdə aşağı düşməsi yay aylarında da davam edəcək və yay aylarının sonuna daşınmaz əmlaka orta qiymət həddi 2008-ci ilin sonu ilə müqayisədə 20%, 2008-ci ilin sentyabr ayı ilə müqayisədə isə 30% aşağı olacaq. Payız aylarından başlayaraq bazarda aktivliyin nəzərəçarpacaq artımı qiymətlərin stabilləşməsinə vəd versə də, artımına zəmin yaratmır.
Verilən proqnoz təbii ki, hadisələrin bu cür axınının davam edəcəyi halda doğru ola bilər. Əgər ilin əvvəlindən ipoteka proqramı işə düşərsə hadisələrin dəyişməsi 2 ay əvvələ sürüşə bilər. Bu halda 2009-cu ilin payızına qədər bazarda aktivliyin və qiymətlərin artımını müşahidə etmək mümkün sayılır.

Firudin Əhmədli
“MBA LTD” Konsaltinq və Qiymətləndirmə şirkətinin eksperti

MƏNZIL BAZARI 2008-CI ILDƏ– BURAXILMIŞ SƏHVLƏR

2008-ci ilin ilk günlərində əksər daşınmaz əmlak bazarı mütəxəssisləri il ərzində bazarda gözlənilməz hadisələrin baş verməyəcəyini, qiymətlərin davamlı artacağını proqnozlaşdırırdılar. Əvvəlki illərin nəticələri təhlil edilərək, il ərzində davamlı lakin, sıçrayışsız qiymət artımı hamılıqla gözlənilirdi. Artım həddi isə müxtəlif rəqəmlərlə 15%-dən 30%-ə qədər səslənirdi. Təbii ki, bu cür rəqəmlərin səslənməsi bazarın stabilliyindən xəbər verirdi. Lakin buna baxmayaraq verilən proqnozlar müxtəlif - “əgər gözlənilməz hadisələr baş verməzsə”, “neftin qiyməti düşməzsə” və s. kimi şərtlərlə verilirdi.
Daşınmaz əmlak bazarında biznesin rentabelliyi, əvvəlki illərdə əldə edilən uğurlar, qısa müddətdə bir sıra “iş adamları”nın əldə etdikləri uğurlar, passiv pulun ən uğurlu yatırımı, tüğyan edən inflyasiya və digər amillər bazarı daha da cazibədar edir və insanları daha da gur səslə bazara çağırırdı.

Bu məqamdan istifadə edən “iş adamları” bazarı daha da qızışdırır, qiymətləri yerli-yersiz şişirdir, maya dəyərin artımına səbəb olan yersiz xərcləri artırır və hadisələrin sonluğunu düzgün qiymətləndirməkdə aciz olan “mütəxəssislər” ekspert rəylərinə arxa çevirirdilər.
Bunu real nəticəsi isə özünü çox da gözlətmədi. Hələ 2007-ci ilin son aylarında artan qiymətlər 2008-ci ilin ilk günlərində daha sürətlə yuxarıya doğru artmağa başladı. Yay aylarına yaxın isə bazarda nisbi stabillik – durğunluq müşahidə edilməyə başladı. Güman edilirdi ki, payız ayları bazara aktivlik gətirəcək. Lakin aktivlik əvəzinə payızda bazarda böhran yaşandı, qiymətlər tədricən də olsa aşağı düşməyə başladı.

2008-ci ilin sonuna isə təklif qiyməti “şərti”forma aldı. Belə ki, son aylarda yaşayış mənzillərinin satışı 15%-20% güzəştlər edilmədən mümkün sayılmır və bu artıq dekabr ayında bir ənənəyə də çevrilib. Dekabr ayında ilkin bazarda tikinti şirkətləri alıcını cəlb etmək üçün iri güzəşt kampaniyalarına başladı. İlin sonuna doğru isə bazarda hətta inandırıcı olmayan güzəşt reklamları – “məişət avadanlığı, artıq mənzil sahəsi, əlavə mənzil və s.” davamlı səslənsə də artıq bazardan “küsmüş alıcı”nı bazara qaytarmaq çətin idi.
Bazar isə düzgün qiymətləndirilmir və nəticədə balans pozulmuş, bazara yatırım edən insanlar bazarın girovuna çevrilmişlər.
• Bu illər ərzində bazarda əsas alıcı kütləsi imkanlı kateqoriyaya aid insanlar olmuşlar ki, onların da məqsədi mümkün qiymət artımına yönəldilmiş investisiya yatırımıdır. Təbii ki, əgər qiymətlər artmırsa bu yatırımlar da marağını itirir və nəticədə bazar aktivliyini itirir;
• əgər əvvəlki illərdə alıcı mənzili hələ özülü yenicə atılmış binada almağa üstünlük verirdisə, artıq prioritet dəyişmiş və alıcı hazır bina axtarışındadır;
• mütləq çoxluq təşkil edən və “potensila alıcı” kateqoriyasına aid edilən əhalinin kasıb təbəqəsinin bazarda payı cüzi olduğundan bazar stabil sayıla bilməz və bu məqam investorlar tərəfindən nəzərə alınmalı idi. Bu kateqoriya alıcını bazara gətirmək üçün isə iri miqyaslı dövlət sosial proqramları işlənməli və icra edilməli idi. Lakin hər şey bazarın ixtiyarına buraxıldı və nəticə də ....
• ipoteka bazarı hələ 2005-ci ildə işə salınmalı və 3 il müddətinə tam işlək mexanizmə çevrilməli idi. Məhz bu halda stabil tələb portfelindən çıxış edərək mənzil tikintisini sürətlə genişləndirmək və stabil bazarda biznesi inkişaf etdirmək mümkün olardı. İnvestorlar bu məqamı da qaçırmışlar.
Nəticədə bir sıra tikinti şirkətləri fəaliyyətlərini “dondurmuş” və vəziyyət durulanacaq gözləmə mövqeyinə çəkilmişlər.

• tikintinin həcmi azalmış, insanlarda tikinti şirkətlərinə və yarımçıq işlərin tamamlanmasına şübhə yaranmış;
• banklar və digər kredit təşkilatları tikinti şirkətlərinə kredit verməkdə həvəslərini itirmiş;
• insanlar qiymətlərin düşəcəyini ehtimal edərək əllərində olan pulu daha sərfəli məqam üçün saxlayır;
• tikintidə aktivliyin azalması digər sahələrin də aktivliyinə ciddi zərbə qurmaqla insanlarda inamı azaltmış və yaranmış vəziyyətdən belə yararlanmaq inkanından istifadə etməkdə tərəddüd edirlər.
Beləliklə, 2001-ci ilin 2-ci yarısında başlayan “tikinti bumu”, daşınmaz əmlak bazarında biznes uğurları dünya bazarlarında baş verən hadisələr nəzərə alınmaqla və bizim bir sıra səhvlərimiz nəticəsində 2008-ci ilin sonunda pessismist akkordlarla tamamladıq.
Bəs 2009-cu il nə vəd edir? Vəziyyətdən çıxış yollarını nədə görürük?
Növbəti materialda.

Faiq İbrahimov
“MBA LTD” qiymətləndirici və bazar üzrə mütəxəssis

KIRAYƏ BAZARININ TƏHLILI

2008-ci ilin ötən 11 ayında yaşayış sahələrinin kirayəsi bazarında əvvəlki illərlə müqayisədə nəzərə çarpan dəyişikliklər müşahidə edilmiş və bu dəyişiklik xüsusən də yay aylarının sonu, payız aylarının əvvəlinə (avqust və oktyabr) təsadüf edib. Ötən noyabr və dekabr ayının ilk 2 dekadasında isə bazarda aktivlik nisbətən artmış və investorlar müəyyən risklərdən qorunmaq üçün bir daha bazarın inkişaf meyllərini nəzərdən keçirməyə üstünlük verirlər.

Qiymətlər
2008-ci ilin ötən noyabr ayı və dekabrın ilk 20 günü kirayə bazarı üçün qiymət baxımından stabillik, aktivlik baxımından isə zəif olub. Qiymətlər oktyabr ayında 0,8% artsa da, noyabrın ötən günləri ərzində 1,2% azalmışdır. Belə ki, hazırda Bakı şəhərinin mərkəz və mərkəzətrafı rayonlarında kirayə bazarı üzrə orta qiymət 536 manat, 1 otaqlı mənzillərin orta kirayə qiymətləri 338,4 manat, 2 otaqlı mənzillər 515,4 manat və 3 otaqlı mənzillər isə 762,4 manat təşkil edir.
Yaşayış sahələrinin seqmentlər üzrə qiymətlər aşağıdakı formada müəyyənləşib:

• Kirayə üçün ucuz yaşayış sahələri əsasən şəhərin kənar hissələrində yerləşib;
• Orta qiymətə kirayə sahələri şəhərin II və III zonalarında yerləşməklə, “kiyev”, “leninqrad” və qismən “minsk” layihəli binalar təşkil edir;
• Bahalı qiymətə kirayə sahələri köhnə binalarda qismən “stalin” və “arxitektur” binaları əhatə etsə də, mütləq çoxluq “yeni göydələn”lərin payına düşür.

Təklif
Kirayə bazarında təklif portfelində 1,6% artım qeydə alınmış və dekabr ayının 20-nə portfeldə ən çox paya 3 otaqlı mənzillər – 36,3% və 2 otaqlı mənzillər – 33,5% təşkil edir. Qiymət baxımından isə mütləq çoxluq 340-620 manat arasında olan mənzillər ümumi təklif portfelinin 53,5%-nə malikdir. Təklif portfelində 400 manata qədər olan mənzillər 1 və 2 otaqlı, 650 manata qədər olan mənzillər 3 otaqlı və daha yuxarı qiymətlər isə mütləq çoxluq çoxotaqlı mənzillərə malikdir.
Əgər təklif portfelinin qiymətlər üzrə bölgüsünü aparsaq mütləq paya 400 və 500 manata təklif edilən mənzillər malikdirlər.

Son dekabr ayında mənzillərin kirayə qiymətlərində nəzərəçarpan dəyişiklik olmasa da təklifin strukturunda dəyişiklik davam edir. Şəhər üzrə mənzillərin satış portfelinin 21,1%-ni kirayə portfeli təşkil etsə də, investorlar üçün satış bazarı daha cazibədardır. Yaranmış vəziyyət isə kirayəyə verilən mənzillərin gəlirliyinin nisbətən az (dekyabr ayının ötən 20 günü üzrə 0,40% təşkil edib), qayğıların isə çoxluğu ilə əlaqələndirilir. Kirayəyə verilən evlərin təklif portfelində böyük əksəriyyətini investisiya qoyuluşu məqsədilə alınmış evlər və ya mənzillər təşkil edir.
Rayonlar üzrə təklif portfelinin bölgüsü böyük fərq ilə mərkəzi rayonların payına düşür. Ümumi təklif portfelinin 28,3%-i Nəsimi rayonunun və 22,0%-i isə Nərimanov rayonunun payına düşür.

• Təklif portfelində azalma və qiymət stabilliyi qeyri mövsümi ayların başlanması və işgüzarlıq aktivliyinin azalması ilə əlaqəlidir;
• Yuxarı qiymətə təklif edilən mənzillərin və xüsusən də villaların qiymətlərində 2,3% azalma qeydə alınmış və bu azalma bazarda aktivliyin azalmasının göstəricisidir;
• Kirayə bazarında pay bölgüsü hazırda şəhərin mərkəzi hissəsinin hesabına şəhərin yuxarı hissələrinə, xüsusən də Yasamal rayonunun xeyrinə dəyişməkdədir.

“MBA LTD” Konsaltinq və Qiymətləndirmə şirkəti

QIYMƏTLƏNDIRMƏ BAZARI VƏ MÜMKÜN İNKİŞAF YOLLARI

Azərbaycanda daşınmaz əmlak bazarı 1993-cü ildən Özəlləşdirmə haqqında qanunun qəbulundan sonra inkişaf etməyə başlamış və bu illərdə bazarı tənzimləyən qanun və qərarlar qəbul edilmiş, bazar iştirakçıları formalaşmışdır. Bu gün artıq Azərbaycan bazarında aktiv bazar iştirakçıları banklar, sığorta təşkilatları, qiymətləndiricilər, rieltorlar və s. fiziki və hüquqi iş adamları fəaliyyət göstərirlər. Ötən illər ərzində daşınmaz əmlak bazarının digər sahələri kimi, aktiv seqmentlərindən olan qiymətləndirmə bazarı da özünün inkişafında keçid mərhələsini keçmiş və hazırda formalaşma mərhələsini yaşayır.
Hüquqi baxımdan ölkədə qiymətləndirmə bazarı 1998-ci ildən “Qiymətləndirmə Fəaliyyəti Haqqında Qanun” qəbul edildikdən sonra özünün təşəkkülünü tapmağa başlayıb. Məhz bu amil ölkədə özəlləşdirmə prosesinin geniş miqyas aldığı dövrə təsadüf etməklə bərabər yaranmış bir zərurət idi. Bəli zərurət. Zərurətdən qanun qəbul edildi, bazar işə düşdü, qərarlar qəbul edildi, hesabatlar hazırlandı və qüvvəyə mindi. Mövcud durum isə həmçinin digər amilləri tələb edirdi: kadrların hazırlanması, işgüzar sənədlərin tərtibatı və yayımı, standartların işlənilməsi, bazar istehlakçılarının marifləndirilməsi, informasiya bazasının yaradılması və s.
Ötən dövr ərzində bir sıra işlər artıq görülmüş və digərlərinin üzərində isə işlər hələ də davam etdirilir:
• Qanunvericilik bazası yaradılıb;
• Qiymətləndiricilərin hazırlanması üçün təhsil bazası yaradılıb;
• Qiymətləndiricilərin fəaliyyətlərini tənzimləyən Birlik yaradılıb;
• Azərbaycan dilində nəzəri materiallar qismən də olsa hazırlanıb;
• Milli Qiymətləndirmə Standartları hazırlanır.

Yuxarıda deyilən kimi, qiymətləndirmə bazarı artıq 10 ildir fəaliyyət göstərir. Təbii, bu müddət çox olmasa da az da deyil. Görülmüş işlər az olmasa da çox da deyil. Bu müddət ərzində daha çox işlər görmək olardı. Bunun üçün yetərli baza- beynəlxalq Qiymətləndirmə Standartları və Rusiya təcrübəsi vardır və bunlardan yetərincə faydalanmaq da olardı. Məhz bu müddət ərzində görülməyən işlərin nəticəsi olaraq hazırda qiymətləndirmə bazarında qeyri-peşəkarlıq ayaq açıb yeriyir və bu azmış kimi mövqelərini də bərkitməkdə davam edirlər. Bazar isə risklərlə dolu, təsadüfi adamların da sayı çoxalmaqda davam edir və bütün bunlardan da müstəqil qiymətləndirici təşkilatlar ziyan çəkirlər. Bəs səbəb nədir?

1. Qiymətləndirici təşkilatlar hüquqi baxımdan formalaşmış, “Birlik” yaratmışsa da fəaliyyətləri bu “Birlik” çərçivəsində heç də tənzimlənmir və hər biri müstəqil qərarlar qəbul etməklə dağınıq fəaliyyət göstərirlər;
2. Qiymətləndiricilərin sertifikatlaşdırılması mexanizmi işlənməmiş və vahid mövqe ortaya qoyulmamışdır;
3. Qiymətləndirici təşkilatlar mərkəzləşdirilmiş qaydada məlumat bazasına malik deyil və bu səbəbdən də müxtəlif qiymətləndiricilər müxtəlif yanaşmalarla müxtəlif formatda hesabatlar hazırlayırlar;
4. Rəhbər sənədlər hazırlanıb paylanılmır və təşkilatlar arasında əlaqələr çox zəifdir;
5. Qiymətləndirici təşkilatlar vahid sənədlər toplusu işləməmiş, bazarın digər iştirakçılarına təsir mexanizminə malik deyillər;
6. Qiymətləndirici təşkilatlar ictimaiyyətlə və xüsusən də KİV ilə zəif işləyir və bazarda istehlakçılara öz məhsulunun zəruriliyini çatdıra bilmir;
7. Qiymətləndirici təşkilatlar potensial “Sifarişçi”lərə çox vaxt dolayı yollarla çıxırlar ki, bu da onları qarşı tərəfə müəyyən öhtəliklərlə bağlayır;
8. Bir sıra qiymətləndirici təşkilatlar özləri bazarın inkişafı üçün heç də bir iş etməyərək bütün bəlalarda digər bazar iştirakçılarını günahlandırılar;
9. Potensial istehlakçılar olan və bazarda böyük paya malik olan banklar yaranmış vəziyyətdən istifadə edərək öz daxili qiymətləndiricilərini yaratmaqla kifayətlənmişlər;
10. Bunun da real nəticəsi olaraq banklar öz xidmət haqlarını maksimum səviyyəyə qaldıraraq, qiymətləndirmə xidmətini dəyərdən salıb;

Təbii, bunlardan çox sadalamaq olar. Bəs çıxış yollarını nədə görürəm?
I mərhələdə:
1. Azərnaycanda qiymətləndirmə bazarının yaranmasında və inkişafında AQC-nin və onun rəhbərliyinin rolu danılmazdır. Lakin bu gün kifayət qədər deyildir. Bu boşluq dolamlı, Birlik və Qiymətləndirici əlaqələri ikitərəfli və çoxtərəfli formada qurulmalı;
2. Ən azı paytaxtda fəlaiyyət göstərən qiymətləndirici təşkilatların sıx işbirliyi yaradılmalı və fəaliyyətləri tənzilmlənməlidir. Bu real birlik olmadan qəbul edilən bütün sənədlər kağız üzərində qalacaqdır;
3. Bankların, rieltorların və qiymətləndiricilərin iştirakı ilə bir neçə işgüzar klublar yaradılmalı və bu klublar vasitəsilə daşınmaz əmlak bazarı iştirakçıları arasında əlaqələri gücləndirməli və bazarı tam gücü ilə işə salmalı;
4. Beynəlxalq bazarlarda qiymətləndirmədə qəbul olunmuş və rəhbər tutulan sənədlərin işlənilməsini başa çatdırmalı, onların yayımını və öyrənilməsini təşkil etməli, sonradan isə ictimai və rəsmi səviyyədə tələb etməli;
5. İctimai sektorda işi fəallaşdırmalı və KİV ilə sıx əlaqələr qurmalı;
6. Milli Banka və İİN-nə rəsmi müraciətlər hazırlamalı, surətlərini kommersiya banklarına göndərməklə qiymətləndirmə standartlarına, bu sahədə tənzimləyici qanunlara əməl etmələrinə dəvət etməklə vahid fəaliyyət mexanizmi qurmalı;
7. Ölkədə fəaliyyət göstərən bank və audit təşkilatları ilə qiymətləndirmə təşkilatları arasında fəaliyyət sərhədlərinə aydınlıq gətirməli, iri sənaye və istehsal müəssisələrinə Beynəlxalq və ya müasir Milli Mühasibat Uçotuna keçidlə əlaqədar sifarişlərin birtərəfli qaydada ötürülməsi proseslərinə ictimai nəzarəti gücləndirməli;
8. Qiymətləndirmə bazarının aktiv iştirakçılarının xarici bazarlara layihələr çərçivəsində birgə turnesini təşkil etməli;
9. AQC-i bazar iştirakçılarının və xüsusən də qiymətləndirici təşkilatların hüquqlarını qorumaqla yanaşı onlar arasında bərabər və azad qəbaqəti təmin etməli;
10. Davamlı fəaliyyət göstərən kurslar təşkil etməli və veriləcək sertifikatların beynəlxalq statusunu, qiymətləndirmə hesabatlarının ekspertizasını təmin etməli.

Bütün bu işlərin yerinə yetirilməsindən sonra isə digər daha qlobal məsələlərin üzərində dayanmaqla onların həllini təmin etməli:

2-ci mərhələdə

• Qiymətləndirmə bazarında xidmətin hüquqi və normativ bazalarını inkişafı etdirmək, beynəlxalq tələblərə cavab verən qiymətləndiricilərin təşkilatlanmasına yardımçı olmaq;
• Qiymətləndirmə prosesində nəzəriyyənin, metodikatın və praktiki proseslərin inkişafını təmin etməli;
• Qiymətləndirməyə kompleks yanaşmalar və müxtəlif iqtisadi-riyazi modellər tətbiq etməklə bütün qiymətləndirmə prosesinin proqramlaşdırılmasına zəmin yaratmalı;
• Peşəkar mütəxəssislərin davamlı hazırlanması və ixtisaslarının artırılmasını nəzarətdə saxlamalı;
• Əmlakın təyinatından asılı olaraq bazar məlumatlarının hazırlanması və sistemləşdirilməsi üzərində davamlı işləri aparmalı;
• Qiymətləndirmə fəaliyyətində aktual problemlər üzrə elmi seminarların, konferensiyaların, yığıncaqların təşkilinin davamlılığını təmin etməli.

“MBA LTD” Konsaltinq şirkətinin direktoru: N.R.İbrahimov

 

Bakıda daşınmaz əmlakın qiyməti düşəcək

Yaxın yarım il ərzində Bakıda daşınmaz əmlakın qiyməti düşəcək. Hətta, indi ev alanlar da uduzmayacaqlar. Bu barədə rieltor təşkilatları rəhbərlərinin görüşündə eksklyuziv müsahibələrində qeyd etmişlər. Hal-hazırda ekspertlərin araşdırmalarına görə, paytaxtın əmlak bazarında durğunluq müşahidə olunur.
Bakının mənzil bazarı donmuş vəziyyətdədir. Artıq üç aya yaxındır ki, bu cür vəziyyətdədir. Satış sadəcə dayanıb, tələbat yoxdur. Hamı bir az da gözləmək istəyir, görsünlər ki, bazar belə hara gedir, çünki, mənzildə əhəmiyyətli qiymət enişi baş vermir. Başqa tərəfdən isə, insanlar fikirləşirlər ki, bu ərəfədə daşınmaz əmlaka böyük miqdarda pul xərcləmək ola bilsin ki, qiymət enişinin başlanğıcı olsun, ona görə də insanlar nə edəcəklərini bilmirlər, gözləyirlər.
Son noyabr ayında Bakı şəhərində “elit” yeni tikililərin qiymətində 5,2% enmə müşahidə olunmuşdur, ümumi təklif təklif portfelində mənzillərin həcmi isə 7,1% azalmışdır.
Yeri gəlmişkən, Avropa və ABŞ-da mənzillərin qiyməti sürətlə enir. Buna səbəb maliyyə böhranına qədər aparıcı şirkətlərə kredit verən bankların iflasa uğramasıdır. Avropada ən iri banklardan biri sayılan “Xipo” və digərləri buna misal ola bilər.
Bakının təkrar bazarında qiymətlərin enməsini ekspertlər əhali arasında ruh yüksəkliyinin az olması ilə əlaqələndirirlər. Əhali arasında gəzən söz-söhbətdən ehtiyatlanan potensial alıcılar vəziyyətin aydınlaşmasına qədər gözləməyə üstünlük verir və bazara girməkdən ehtiyatlanırlar. Analitiklər təsdiq edir ki, ötən həftə bahalı evlərin satış qiymətlərində xüsusən də, “elit” yaşayış sahələrində qiymətlərdə daha çox enmə müşahidə olunmuş və eyni zamanda təklifin həcmi isə 3 % artmışdır.

Faiq İbrahimov

 

Bakıda bahalı mənzilin kirayə qiyməti ucuzlaşır

Bakıda mənzilin icarə qiyməti ucuzlaşır. Əsasən də bu “elit” yaşayış sahələrində özünü əks etdirir. Rieltorların verdikləri məlumata görə, bu cür evlərin icarə qiyməti əvvəlki aylara nisbətən noyabr ayında 7% ucuzlaşıb. İcarə qiymətinin enməsinə baxmayaraq hələ də kirayə üçün bahalı mənzillərə olan tələbat azdır.
Azərbaycanın paytaxtında mənzillər əvvəlki illərə nisbətən çox bahadır və bu həqiqətdir ki, qiymətlə keyfiyyət uyğun gəlmir. Bakı şəhərində “elit” ərazilərdə mənzili icarə götürmək aylıq 2 min - 4 min AZN civarındadır. Qiymətlər kvadrat metrindən, yerləşdiyi ərazidən və ev sahibinin iştahasından asılı olaraq dəyişir. Ekspertlərin dediklərinə görə, bu cür yerlərdə mənzil kirayəyə götürmək istəyənlərin sayı maliyyə böhranı ilə əlaqədar olaraq 30% enmişdir.
Beləliklə, ekspertlər belə hesab edirlər ki, yaxın bir zamanda kommersiya sahələrində də icarə qiymətlərinin enməsi müşahidə ediləcəkdir. İcarə qiyməti ilə yanaşı satış qiymətində də davamlı qiymət enişi müşahidə ediləcəkdir. Analitiklərin hesabatlarına görə bu qiymət enişi özünü bu il göstərəcək və gələn ilin payızına qədər davam edəcək. Hətta, maliyyə böhranı problemi həll edildikdən sonra belə, qiymətlərin yenidən əvvəlki həddə çatması ünün minimum 2 il müddət lazım gələcəkdir.

Firudin Əhmədli
Daşınmaz əmlak bazarı üzrə ekspert

Maliyyə böhranı daşınmaz əmlak bazarında

Hələ 2007-ci ildə ABŞ-da başlayan ipoteka böhranı bu il daha da genişlənərək maliyyə böhranı yaratmış, avropa və asiya ölkələrinə də keçərək dünya maliyyə bazarlarında genişmiqyaslı böhrana səbəb olub. Bütün bu baş verən proseslər nəinki iri ölkələrin fond bazarlarına və həmçinin həmin ölkələrin iqtisadi reytinqlərinə və iri şirkətlərin aktivlərinin gəlirliyinə də təsirsiz ötüşməyib.
Bəs dünya fond və maliyyə bazarlarında müşahidə edilən böhranın Azərbaycan iqtisadiyyatına və onun tərkib hissəsi olan daşınmaz əmlak bazarına təsiri nə qədər olub? Bakı şəhəri daşınmaz əmlak bazarında da bu böhran gözlənilirmi? Bəs qiymətlər necə?
Son aylar yerli KİV-i bir sıra kommersiya banklarının kredit xətlərini bağlaması və bunun da nəticəsi olaraq biznes sektorunun və xüsusən də daşınmaz əmlak bazarı və avtomobil bazarına təsirindən geniş məlumatlar verir və onlar bazarların ehtimal olunan böhranlardan yan keçə bilməyəcəklərində israrlıdırlar. Əhalinin bir qismi banklara yatırdıqları əmanətlərdən ehtiyyatlanır, bir qismi payçı kimi içtirak etdikləri tikintilərin başa çata bilməyəcəyindən digər qismi isə iş yerlərini itirəcəklərindən ehtiyyatlanaraq inandıqları “başbilənlər”ə suallarla müraciət edirlər. Təbii ki, bir çox hallarda bu ehtimallar şübhələr yaradır və arzuolunmaz nəticələrə gətirib çıxarır.
Son illər Bakı şəhəri region və ölkə əhalisi o cümlədən, iş adamları üçün biznes qurmaq baxımından cazibədar olmaqla bərabər yüksək inflyasiyanın mərkəzi olub. Ətraf ölkə və regionlardan, yerli əhali tərəfindən şəhərə axan investisiya bir tərəfdən qiymətlərin artımına səbəb olmuşsa da digər tərəfdən yüksək qiymət və gəlirlər tikintinin, istehsalın və iş yerlərinin artımına səbəb kimi baxılır. Son 5 ildə tikintinin həcmi həndəsi silsilə ilə artmış və bu da öz növbəsində digər sahələrin tikinti materialları, qapı-pəncərə, lift, dam örtükləri, izolə materialları və s. materialların istehsalının artımına birbaşa, yeyinti, kimya, mebel, kənd təsərrüfatı, yüngül sənaye və digər sektorların inkişafına isə dolayı yollarla təkan verib.
Son ilyarımda ölkədə müşahidə edilən inflyasiyanı boğmaq məqsədilə atılan addımlar bir tərəfdən kredit portfelinin sürətli artımına əngəl olub, digər tərəfdən də faiz dərəcələrinin artımı tikinti şirkətləri və ümumiyyətlə biznes qurumları üçün bu imkanları əlçatmaz edib. Bir tərəfdən də əhalinin ödəmə qabiliyyətinin azalması və tikintidə payçı kimi iştirak edən insanların ödəniş imkanlarının məhdudlaşması tikinti şirkətlərini yeni kredit kanallarını axtarmağa sövq edib. Nəticədə ya tikintinin tamamlanması üçün ödəməqabiliyyətli kredit alınmalı və ya yeni maliyyə mənbələri tapılmalı, yaxud da tikintinin dayandırılması zərurəti yaranır.
Hazırda bir çox yaşayış mənzili tikintilərində tikinti işləri tamamilə dayandırılmasa da işlərin aparılması çox ləngiyib və yaşayış binalarının tikinti müddəti əvvəlki 18 aydan bu günün 49 ayına qədər artıb. Təəssüf hissi ilə qeyd etmək lazımdır ki, tikinti müddətinin artımı hələ də davam edir. Binaların say artımı tempi 5 il əvvəl həndəsi silsilə ilə artırdısa bu gün onun tam əksi müşahidə edilir. Səbəb isə:
• Tikinti şirkətlərinin satış imkanları məhdudlaşıb;
• Maliyyə mənbələri daralıb;
• Texniki tələblər və risklər artıb;
• Kvadratmetrin maya dəyəri dayanmadan artır.
Bir tərəfdən də güzəştli ipoteka krediti müvəqqəti olaraq “dondurulmuş” və potensial mənzil alıcılarının kredit almaq imkanları çətinləşmişdir.
Son ayda dünya maliyyə və fond bazarlarında müşahidə edilən böhran Azərbaycan banklarını da ehtiyyatlı davranmağa sövq etmiş, bir sıra banklar hətta kredit portfellərini tamailə bağlamışlar. Yaranmış vəziyyət avtomobil bazarına dərhal təsirini göstərmiş, daşınmaz əmlak bazarında isə bu təsir hələlik zəif görünür.
2008-ci ilin ötən 8 ayında daşınmaz əmlak bazarında ipoteka kreditinin həcmi ümumi mənzil satış portfelinin 59,1%-ni təşkil edib. Mənzil bazarında ümumi satış portfelinin bölgüsü isə 70,2% ilkin bazar və 29,8% təkrar bazarın hesabına olmuşdur. Təbii ki, aparılan müşahidələr göstərir ki, ipoteka predmeti olmuş daşınmaz əmlakın heç də hamısı alqı-satqı predmeti deyil, məhz biznes yönlüdür. Rieltor təşkilatlarından alınmış təxmini hesablamalara görə bu mütənasiblik 35-in 65-ə, yəni 35% daşınmaz əmlak alqısına qalanı isə digər istiqamətlərə yönəldilir. Hətta bu rəqəmlərlə belə mənzil satışında kredit portfelinin payı son 8 ayda 20,6% təşkil edib. Bu isə heç də kiçik rəqəm deyil. Belə ki, beynəlxalq bazarlarda kreditə çıxışların 1% azalması daşınmaz əmlak bazarında aktivliyin 0,43% azalmasına səbəb sayılır. Bu hesablamalarla yaxın 4-6 ay ərzində Bakı şəhəri daşınmaz əmlak bazaında orta aylıq mənzil satışının 1100 ədəddən 550-ə düşəcəyi ehtimal edilə bilər. Digər tərəfdən...

Qiymətlərin sürətlə aşağı düşmə ehtimalı
Gözlənilmir. Belə ki, 1998-ci ildə müşahidə edilən sürətli qiymət enməsi halları yəni, qısa müddət ərzində qiymətlərin 30-40% azalması istisna edilir.
• Bazar hələ doymayıb;
• Bazarda satış portfelinin əsas hissəsini yeni tikililər təşkil edir və qiymətlərin formalaşmasında məhz onlar dominat rola malikdirlər;
• Təkrar mənzil bazarında satıcıların əksəriyyəti yaşayış sahələrini dəyişmək üçün bazara satış üçün çıxardıqlarından qiymətlərin yüksək səviyyədə saxlanılmasında maraqlıdırlar;
• Ölkədə inflyasiya müşahidə edilən zamanda daşınmaz əmlak bazarında qiymət enməsi mümkünsüz sayılır;
• Bazar süstdür (ətalətli). Qiymətlərin düşməsi inflyasiya rəqəmləri ilə korrektə olunduğundan qiymət indeksi ləng hərəkət edir.

Daşınmaz əmlak bazarında qiymət enməsi
Kiçik də olsa ehtimal edilir. Belə ki, hazırda ipoteka kreditinin verilməsi bir neçə bank tərəfindən məhdudlaşdırılıb, digər banklar isə ehtiyyatla da olsa kreditləşməni dayandırmamışlar. Ehtiyacı olanlar təbii ki, bu tip banklara müraciət edirlər.
Digər tərəfdən isə daşınmaz əmlak bazarında yuxarıda qeyd edildiyi kimi qiymətlər əsasən ilkin bazarda investor tərəfindən formalaşır. Təbii ki, burada da qiymətlər iki hədd arasında, aşağı hədd tikintinin maya dəyəri, yuxarı hədd isə potensial alıcının alıcılıq qabiliyyəti arasında formalaşır. Deməli, qiymətlərin müəyyən qədər (ola bilsin ki, inflyasiya rəqəmindən 2 dəfə az, yəni 4%-5% həddində) düşmə ehtimalı qalır.
Təkrar bazarda satıcıların 85%-90%-ə qədəri alternativ alqı (özlərinin köhnə evlərini sataraq yeni ev almaq) üçün bazara müraciət edirlər. Bunlar isə qiymətlərin aşağı salınmasında maraqlı deyillər və əmlaklarının bazarda qiymətlərin aşağı salınması hesabına tez satılmasına da maraq göstərmir və risk etmək istəmirlər. Təbii ki, bəzi hallar istisna olmaqla. Yəni, alternaviv variant daha sərfəli olduqda belə satıcılar 8%-10%-ə qədər güzəştə gedə bilirlər. Beləliklə, təkrar mənzil bazarında da qiymətlərin müəyyən qədər düşmə ehtimalı qalır.
İlin əvvəlindən mənzil bazarında qiymət indeksinin orta artımı 20,8% təşkil etdiyi halda inflyasiya həddi də təxminən bu həddə müşahidə edilib. Deməli, real qiymətlərlə mənzil bazarında qiymət artımı yalnız inflyasiya və ABŞ dollarının məzənnədən düşməsi həddi ilə korrektə olunur. Bu isə yuxarıda sadalanan məqamlar ilə sıx bağlıdır. Beləliklə,

Gözləntilər
• Mənzil tikintisinin həcminin daha sürətlə aşağı düşmə ehtimalı bu ilin axırına qədər çoxalır;
• Bank əmanətçilərinin öz depozitlərini banklardan çıxardıb daha az riskli alternativ sahələrə, xüsusən də daşınmaz əmlaka yönəltmə ehtimalı artır;
• Ilin sonuna maliyyə bazarında formalaşmış vəziyyət növbəti ildə mənzil bazarında qiymətlərin yenidən qalxma ehtimalını artırır.

Daşınmaz əmlak bazarı üzrə ekspert
N.R.İbrahimov

Daşınmaz əmlaka qiymətlər necə artır və ya risklər böyükdürmü?

Bakı şəhəri daşınmaz əmlak bazarında son aylar baş verən proseslər- qiymətlərin həddindən artıq şişirdilməsi, bazarın aktivliyinin azalması, insanların tərəddüd içində artan qiymətlərə öz etirazlarını bildirmələri və investorların bazara inamlarının azalması məni yenidən qiymət artımının səbəbləri və gözlənilən ehtimalları şərh etməyə vadar etdi. Bəzən bir sıra iqtisadçılar və bazar iştirakçıları baş verən prosesləri şərh etməyə cəhd göstərir və vəziyyətdən çıxış yollarını arayırlar. Yazının məqsədi də bir daha həmin insanlara yardımçı olmaq və bir ekspert kimi onlarla fikirlərimi bölüşdürməkdir.
Daşınmaz əmlaka xas olan 5 xüsusiyyətə görə və əsasən də daşınmaz əmlak məhdud sayda olduğundan və bir sıra məqamlar nəzərə alınmaqla (moda, arxitektor ənənəsi və s.) əsasən köhnəlmədiyindən zaman keçdikcə onun dəyəri azalmır. Buna baxmayaraq artıq əsrlər ötmüşsə də insanların yaşayış sahəsinə baza tələbləri dəyişməmişdir. Məhz bu yanaşmalar yaşayış sahəsini investisiya baxımından cazibədar edir, bazara investisiya yatırımlarını daim artırır.
Əgər 2001-2004-cü illərdə daşınmaz əmlak bazarında alınan hər 100 əmlakın 87-si yaşayış təyinatlı idisə, artıq 2005-2008-ci illərdə nisbət dəyişmiş və yaşayış təyinatlı, bazarda satış predmeti olmuş əmlakın həcmi 46%-ə düşmüş və hazırda da azalma davam edir. Səbəbi isə yaşayış sahələrinə potensial tələbi olan insanların alıcılıq qabiliyyətlərinin aşağı düşməsi və kredit imkanlarından məhrum olmalarıdır. Bazarda biznes fəaliyyəti göstərən investorların sayı isə hələlik azalmır və investisiya aktivlərinin həcmi əmlakın ekspozisiya müddətinin artmasına baxmayaraq yaşayış sahələri üzrə artır.
Bəs səbəb nədir? Təbii ki, qiymətlərin artmasına bir neçə faktor təsir göstərir. Aşağıda bunların əsaslarının üzərində dayanmaq istərdim.
Daşınmaz əmlak istismar müddətində digər əmlak növlərindən fərqli olaraq dövrü olaraq təmir-bərpa işləri aparıldığından tamamilə dağılmaqdan uzun müddətə sığortalanır. Hətta əgər torpaq üzərində tikilmiş bina fiziki və ya mənəvi aşınmaya məruz qalırsa belə, tikilinin üzərində durduğu torpaq sahəsi fiziki baxımdan aşınmır, öz dəyərini nəinki saxlayır və hətta belə artırır. Bazarın cazibədarlığını hələ də saxlamasına ilkin amil məhz budur. Ölkədə əhalinin orta təbəqəsi əllərində olan artıq pul kütləsinin yığım məqsədilə məhz bu bazara yönəldir və tələbin minimum həcmini hələlik bu faktorun hesabına bazar saxlaya bilir.
İnsan heç də hər yerdə yaşaya bilmir. Bunun üçün infrastruktur, iş yerinə yaxınlıq, ekoloyi və sosial tələblərin icrası imkanları və digər məqamlar mühüm əhəmiyyət kəsb edir. Bununla yanaşı torpaq sahəsi məhdud olduğundan insanlar yaşayış üçün yararlı sahələrdən maksisum istifadə etməyə çalışır, iri çoxmərtəbəli yaşayış və qeyri-yaşayış sahələri ucaldır. Beləliklə, daşınmaz əmlakın müəyyən bir məkanda konsentrasiyası- cəmlənməsi prosesi gedir, lakin bu da sərhədsiz deyildir. Belə ki, müəyyən bir yerdə daşınmaz əmlakın həddindən artıq cəmlənməsi son nəticədə insanların oradan kənarlaşması ilə nəticələnir və həmin ərazidə qiymətlərin staqnasiyası prosesi müşahidə edilir (son illər DSK-ni qarşı tərəfində həddindən artıq binaların cəmlənməsi bu ərazidə 2007-ci ilin II yarısı və 2008-ci ilin I yarısında qiymətlərin artım tempinin aşağı düşməsi ilə nəticələnib). Deməli, Bakı şəhərində tikintinin aparılması planlı şəkildə təşkil olunmasa zaman ötdükcə müşahidə olunan tikinti sıxlığı qiymətlərin azalmasına xidmət edən faktora çevriləcək.
Əgər paytaxt Bakı şəhərində bir sıra sosial və iqtisadi faktorları nəzərə alsaq (miqrasiya, alıcılıq qabiliyyəti, kredit imkanları, məşğulluq və s.) açıq bazarda satışa təklif olunan daşınmaz əmlaka real tələb 1,5-1,8 mln.kv.m həcmindədir. Hazırda aparılan tikintinin həcmi və bazara təklif edilən kommersiya və yaşayış sahələrinin həcmi isə real tələbi 3 dəfəyə yaxın üstələyir. Digər tərəfdən isə maliyyə bazarında müşahidə edilən sıxıntılar, kredit şərtlərinin ağırlaşdırılması, ölkədə müşahidə edilən yüksək inflyasiya həddi, istehlak mallarına qiymətlərin sürətli artımı və sair faktorlar da bazara əks tərəfdən tərəfdən təsir göstərir. Əgər bazarın qanunauyğunluqlarından çıxış etsək yaranmış bu vəziyyət də artıq qiymətlərin düşməsinə xidmət edən amilə çevrilib. Bəs qiymətlər nəyə görə düşmür?
Daşınmaz əmlak bazarında qiymətlərin artıb-azalması digər bazarlarda məhsulların qiymətlərinin artıb azalması prinsipindən bir sıra hallarda köklü surətdə dəyişir. Daşınmaz əmlak bazarında qiymətlərin artımı daşınmaz əmlaka insanların münasibətini dəyişir və əmlak investisiya aktivinə çevrilir. Belə ki, digər bazarlarda məhsulun təklifi bazardakı real tələbi üstələyəndə qiymətlərin düşməsi prosesi baş verir. Daşınmaz əmlak bazarında isə əks proseslər müşahidə edilir. Qiymətlər artır, daşınmaz əmlak investor üçün cəlbedici olur və məhsul daha çox alınır. Beləliklə, daşınmaz əmlak bazarında qiymətlərin artımı mexanizmi daim mövcuddur və bu proses müəyyən bir həddə qədər davamlı olur.
Beləliklə, belə nəticəyə gəlmək olur ki, daşınmaz əmlaka qiymət artımı mexanizmi daim mövcuddursa bəs artımın həddi nə qədərdir? Hazırda daşınmaz əmlak bazarında formalaşmış qiymətləri və orta ailənin illik gəlirlərinin müqayisəsi göstərir ki, yaranmış durum reallığı heç də əks etdirmir. Mümkün qiymət həddi artıq çoxdan keçib. Deməli, faktiki olaraq demək olar ki, bu hədd yoxdur və qiymət istənilən ola bilər. Eyni bir yaşayış sahəsi müxtəlif zaman kəsiyində və müxtəlif insanlar üçün köklü surətdə fərqlənən qiymətə satıla bilər.
Qiymətlər artdıqca investorların qazanc hərisliyi bazarda tələbi artırır, onlar daha çox əmlak alırlar. Beləliklə, bazar qızışır investisiya spiralı qısa bir müddətdə qiymətləri davamlı artırır. Bakı şəhəri daşınmaz əmlak alqı-satqı agentlikləri arasında iyun ayında aparılan sorğular onu deməyə əsas verir ki, son ay ərzində alqı-satqı predmeti olmuş yaşayış sahələrinin 40%-dən artığı investisiya xarakterli olub. Bəs investor bu bazara nə vaxta qədər yatırım edir?
Elə ki, investor hiss edir ki, qiymətlər həddən artıq şişib, bazar istənilən anda dağıla bilər, məhz bu an onu qorxu bürüyür və investisiyanın həcmini azaltmağa meylli olur. Satış- təklif portfelinin həcmi artır, alışların sayı (tələb portfelinin həcmi) isə azalır. Nəticədə investisiya spiralı əksinə işləməyə cəhd edir və qiymətlərin bu halda sürətlə aşağı düşməsi hərdən reallığa da çevrilir. Bəlkə bu an yetişib? Bəlkə də. Gəlin davam edək.
Lakin, burada yalnız daşınmaz əmlak bazarına xas olan bir xüsusiyyət bir çox hallarda (bəzən də müəyyən zaman kəsiyində) davamlı olaraq qiymətlərin sürətlə aşağı düşməsinin qarşısında sədd çəkir. Belə ki, daşınmaz əmlakın likvidlik göstəricisinin aşağı olması, satışların uzun müddətə reallaşması (hazırda Bakı şəhərində bu göstərici 127,1 gün təşkil edir), investor üçün alternativ investisiya imkanlarının məhdudluğu və onların əmlakı maya dəyərindən aşağı qiymətə satmaq istəyindən uzaq olmaları bir çox hallarda qiymətlərin davamlı aşağı düşməsinin qarşısında çəkilən hədd hesab edilir. Məhz daşınmaz əmlak bazarında likvidliyin aşağı olması, onun ekspozisiya müddətinin çoxluğu qiymətlərin arzuolunmaz həddə qədər aşağı düşmə ehtimalını azaldır və bazarı investisiya aktivi üçün cəlbedici edir.
Son aylarda aparılan müşahidələr onu göstərir ki, artıq bazarda durğunluq dövrünün başlanğıcıdır. Qiymətlərin stabilləşməsi və hətta bir qədər düşməsi artıq qaçılmazdır. Lakin, zənnimcə yaranmış bu vəziyyət qısamüddətli və aldadıcı da ola bilər. Kiçik zaman ötdükdən sonra xırda oyunçular bazardan çıxar, qalan iri oyunçular hesabına isə qiymətlərin bu həddi süni saxlanılar və əhalinin alıcılıq qabiliyyətlərinin gözlənilən artımı isə bazarda aktivliyi yenidən artıra bilər. Deməli, sonda bazarda rəqabətə və çətinliklərə tab gətirən, müəyyən qədər də digər sahədən maliyyə dəstəyi olan şirkətlər və investorlar qalib olacaqlar. Təbii ki, bunu bazar peşəkarları gözəl anlayırlar və bazarda stabilliyi maksimum qorumağa cəhd edəcəklər.
Beləliklə, bəzi ekspertlərin və maliyyə qurumlarının ehtimallarının tam əksi olaraq daşınmaz əmlak bazarında qiymətlərin uzunmüddətli və böyük bir fərqlə aşağı düşməsi ehtimalını nəinki rədd edir, hətta bu bazarda fəaliyyət göstərən insanlara və peşə sahiblərinə işlərində davamlı olmağı tövsiyyə edirəm.

Nüsrət ibrahimov

Daşınmaz əmlak bazarı və inflyasiya

Azərbaycan Rеspublikasının 2008-ci ildə sоsial-iqtisadi inkişafının prоqnоz göstəricilərində inflyasiya 13% həcmində göstərilsə də, artıq 2008-ci il may ayının əvvəlinə bu göstəricinin оrta hеsabla 10% həcminə çatdığı vurğulanır. Lakin müstəqil еkspеrtlər inflyasiyanın daha yüksək оlduğunu göstərməklə ilin sonuna 23-25% arasında mövcud оlacağını söyləyirlər. Əslində isə göstərilən rəqəmlərin fərqinə baхmayaraq hеç kim inflyasiyanın yüksək artım sürətinin оlduğunu inkar еtmir.
Bununla yanaşı еkspеrtlər inflyasiyanın baş vеrməsinin ən müхtəlif səbəblərini göstərsələr də təəsüf ki, hələ də оna şərait yaradan prоblеmlərdən birini, yumşaq dеsək diqqətdən qaçırırlar. Bu isə еkspеrtlərin uzun müddət bu məsələyə diqqət yеtirməməsi və еləcə də ümumiyyətlə bu amili tamamilə yaddan çıхarmaları ilə izah оluna bilər.

Tikintinin inkişafı və daşınmaz əmlakın qiymətinin artımı
Əslində isə inflyasiyanın inkişafına mühüm təsir göstərən bu amilin müsbət aspеktləri haqqında hər gün kifayət qədər danışılır və təhlillər aparılır.
Haqqında danışdığımız bu sahə daşınmaz əmlak bazarı, daha dəqiq dеsək daşınmaz əmlakın gəlir əldə еtmək məqsədi ilə inkişaf еtdirilməsi-tikintisi və ya yеnidən qurulmasıdır. Qərb ölkələrində dеvоlоpmеnt adlanan bu fəaliyyət həmişə diqqət mərkəzində оlmuş, оnun digər sahələrə, хüsusən də ümumi iqtisadi göstə¬ricilərə təsiri diqqətlə araşdırılmışdır. Məsələn Almaniyada aparılmış tədqiqatlara görə yaşayış daşınmaz əmlakına qоyulan hər bir marka əlavə 2,5 marka təsir imkanına və ya artıma gətirib çıхarır.
Bundan başqa daşınmaz əmlaka invеstisiyaların ÜDM-də payı və s. kimi amillər də daim araşdırılır ki, bu da оnun multiplikativ еffеktini öyrənmək, dövlət büdcəsinə ödəniləcək ödənişləri qiymətləndirmək baхımından mühüm əhəmiyyət daşıyır.
Daşınmaz əmlakın inkişafına invеstisiya qоyuluşunun araşdırılması ölkə üzrə bir çох göstəricilərin diqqətlə öyrənilməsi ilə sıх bağlıdır. Bu baхımdan prоblеmin dərinliklərinə tam baхmadan bəzi mühüm aspеktlərə diqqət yеtirək.
Bəs görəsən tikintinin həcminin artımı qiymətləri artırır, yoxsa əksinə, qiymətlərin artımı tikintinin həcmini artırır? Zənnimcə bu iki göstərici bir-biri ilə sıx əlaqədədir. Belə ki, tikinti o yerdə aparılır ki, satıs qiymətləri tikintinin maya dəyərindən yüksək olsun. Tikinti “bumu” bəzi hallarda ölkə rəsmiləri tərəfindən qəsdən yaradılır (təbii ki, bunun üçün ilkin olaraq müsbət şərait yaradılır), elə ki, iqtisadiyyat inkişafa doğru hərəkətə gəldi, ilkin qəbul olunmuş güzəştlər ləğv edilir, şərtlər ağırlaşdırılır və nəticədə tikintinin maya dəyərinin artım tempi satış qiymətinin artım tempini üstələyir.

Tikinti bumu-yохsa çохdan ödənilməmiş tələbat
Ölkədə sürətlə davam еdən tikinti bumunun səbəbini hərə bir cür şərh еdir. Biri iqtisadi artımla, digərləri çirkli pulların yuyulması ilə, bir qrup isə bu sahədə mövcud yüksək gəlirlə, başqa bir qrup isə ölkədə yüksək kеyfiyyətli müasir tələblərə cavab vеrən yaşayış yеrini əldə еtmək və ümumiyyətlə yaşayış yеrinə yüksək tələbatla bağlayırlar.
Həqiqətən də bu amillərin hər biri mövcuddur. Lakin bunların hansısa birinin üstünlük təşkil еtməsindən asılı оlmayaraq tikinti bumu mövcuddur və оnun ümumilikdə iqtisadi inkişafa хidmət еtdiyini hеç kim inkar еdə bilməz. Ən sadə və хalq tərəfindən gеniş işlədilən ifadə ilə izah еtsək, оnda «tikilən qalır» ifadəsi tam yеrinə düşür.
Tikinti bumu özü ilə bağlı оlan bütün sahələrin inkişafına təkan vеrməklə оnların önə çıхmasına, dövriyyədə хüsusi yеr tutumasına səbəb оlmuşdur. Məsələn bir nеçə il öncə tikinti şirkətlərinin, kərpic istеhsalçısının, bеtоn, qum, çınqıl, mişar daşı karхanalarının hansısa birinin işləməsi nadir hadisə sayılırdısa, indi bеlə müəssisələrin sayı yüzlərlədir. Bu isə tikintinin gətirdiyi inkarоlunmaz nailiy¬yətlərdir.
Bəs tikinti bumu nədən yaranıb? Doğrudanmı yeni tikintilərə real tələb yüksəkdir? Düşünürəm ki, belədir. Real tələb var və hələ yaxın 2-3 ilə tükənməyəcəkdir.

Qiymət niyə qalхır?
Еvlərin bahalaşmasının əsas səbəblərindən biri Bakıda yüksək mərtəbəli binaların tikintisinin sürətlə artmasıdır. Hеç kimə sirr dеyildir ki, həmin binalar tikintisi tam başa çatdırılmadan, bəzi hallarda isə «katlavan» qazılmamış satışa çıxarılır. Tikintilər tikinti və şəhərsalma normalarına bir çox hallarda əməl edilmədən aparılır və nəticədə də xərclər artır. Tikintiyə yatırılan vəsaitlər bir çox hallarda dövrüyyə vəsaitləri olmadığından satış tempinin aşağı düşməsi əsasən qiymətlərin qalxmasına əngəl ola bilmir.
Belə binaların inşası sovet dövründən qalmış köhnə binalarda da qiymətlərin bahalaşmasına gətirib çıxarır. Bu səbəbdən də alıcıların böyük bir qismi sovet dövründə tikilən binalara, həyət evlərinə, hətta ucqar ərazilərdəki mülklərə üstünlük verirlər.
Rеgiоnlardakı sosial-iqtisadi vəziyyət əhalinin paytaxta axınına səbəb olur. Оnların əksəriyyəti kirayə еv tutur. Bеləcə də mənzil kirayəsinə və yeni yaşayış sahələrinə tələbat artır. Bir çox şəxslər bu sahəni sahibkarlıq fəaliyyəti kimi daha səmərəli hеsab еdir, хеyli mənzil kimi alıb kirayəyə verirlər. Qiymətlərin qalхması müştərilərin də sayının kəskin şəkildə azalmasına səbəb olub.
Təbii ki, bütün bu sadalanan hallar son nəticədə yaşayış mənzil sahələrinə tələb portfelinin artımına səbəb olur və yaranmış vəziyyət də qiymətlərin artımına münbit şərait yaradır. Odur ki, yaxın bir neçə ildə qiymətlərin düşəcəyini ehtimal edənlər böyük yanlışlığa yol verirlər.

Qiymətlərin artımı kimlərə xidmət edir?
Yaşayış sahələrinə möhtacı olan insanlardan savayı hamıya- tikənlərə, alıb-satanlara, “iş adamları” hesabına əllərini qızdıranlara, vergi yığanlara, vergi verənlərə, daşınmaz əmlak bazarında faizə işləyənlərə, və hatta işləməyənlərə və daha kimlərə...
Deməli, qiymətlər o vaxta qədər artacaq ki, problemin həllinə ümumi yanaşma dəyişsin. Yəni, qiymət artımı və enməsi heç kimə sərfəli olmasın. Bax onda bazar stabilləşəcək, qanunlar təkmilləşəcək və əməl olunacaq, bazar mexanizmləri tam gücü ilə işləyəcəkdir.

Əmlak vеrgisi
Bir sıra mütəxəssislər düşünürlər ki, yaşayış sahələrinə əmlak vergisini təkmilləşdirməklə qiymət artımının qarşısını almaq mümkündür. Düşünürəm ki, bu sadəlövlükdür. Belə ki, inkişaf etmiş ölkələrdə yaşayış sahələrindən əmlak vergisinin yığımı çox yüksək səviyyədədir. Lakin, bu heş də qiymətlərin artımının qarşısını ala bilmir.
Təbii ki, tikintinin inkişaf еtdiyi və qiymətlərin sürətlə yüksəldiyi bu dövrdə əmlak vеrgi aktuallığını artırır. Çox təəssüf ki, əmlak vеrgisinə diqqət yеtirilməsi barədə fikirlər bəzən cəmiyyətdə təhrif оlunmuş şəkildə yayılır. Yaddan çıxarmaq lazım deyil ki, əmlak vergisi əsasən iri sərvətə malik insanlardan yığılan vəsaitin geniş ictimaiyyət arasında yenidən bölüşdürülməsinə xidmət edir və vəssalam. Heç bir qiymət artımı və ya tələbin azalmasına xidmət etmir.

Nə etməli?
Heç nə. Yaddan çıxarmaq olmaz ki, daşınmaz əmlak bazarına məxsus olan özəl bir xüsusiyyəti vardır- bazar özü-özünü tənzimləyir. Yalnız qanunların icarsına nəzarəti təmin etməli və insanların əllərində olan maddi nemətlərin onların sərvətlərini artırmağa xidmət etməsi üçün münbit şəraiti yaratmaq.

Nüsrət İbrabimov

Elit yaşayış binalarının təsnifatı

Əvvəlcədən qeyd etmək yerinə düşərdi ki, “elit” evlərin hamı tərəfindən qəbul olunmuş təsnifatı yoxdur və hər bir təsnifat subyektiv fikir daşıyır. Lakin, bununla yanaşı bir sıra kriteriyalar vardır ki, məhz bu amillər bir sıra yaşayış binalarını digər, kütləvi formada tikilmiş binalardan fərqləndirir:

• “Elit” bina ilkin olaraq özünün yerləşdiyi əraziyə görə fərqlənir. Bina həm şəhərin qədim mərkəzində yerləşməli və həmçinin ekoloji təmiz ərazi (gəzinti parkına yaxın) olmalıdır. Pəncərədən açılan mənzərə dənizə və yaxud yaşıllığa baxmaqla, sakit ərazi olmalıdır.
• “Elit” yaşayış binalarında mənzilə sahib olmaq ictimai statusun atributudur. Ona görə də həmin binalarda mənzilləri məhz yüksək statuslu və özlərinə bərabər statuslu insanlar arasında yaşamaq istəyi olan insanlar alırlar. Buna görə də “elit” evlərin ikinci əsas kriteriyası oxşar sosial mühitdir.
• “Elit” evlərin 3-cü əsas göstəricisi yaşayış mənzillərinin azlığı (20-30 arası) və sakitliyi təşkil edir.
• 4-cü əsas göstərici təbii ki, ərazinin yüksək inkişaf etmiş infrastrukturudur: trenajor zalı, restoran, mağaza, kişi və qadın salonları, gəzinti parkı və s.
• Növbəti 5-ci göstərici binanın xarici və daxili işləmələrinin təkrarolunmazlığı, yüksək keyfiyyətlərə malik inşaat materiallarıdır.
• Mənzillərin texniki və inşaat göstəriciləri “elit” binaların qiymətləndirilməsində 6-cı yerdə durur. Tavanın hündürlüyü, mənzillərin sahəsi, iri mətbəxi, “duplex” və“penthaus” mənzillər və s.
• Binanın texniki təminatı, səs boğuculuğu, səssiz və avtonom liftlər, mərkəzləşdirilmiş hava axını və kondesioner sistemi, avtonom istilik, su və telekommunikasiya sistemi qiymətləndirmədə 7-ci yerdə durur.
• Yaşayışçıların təhlükəsizlik səviyyəsi 8-ci sıradadır. Gün ərzində yanğından mühafizə, videonəzarət, domofon və digər sistemlərin köməyilə mühafizənin qurulması.
• Hazırkı zamanda əsas göstəricilərdən biri də təbii ki, avtomaşınların parkovka imkanlarıdır. “Elit” binalarda hər mənzilə azı 2 dayanacaq və qonaqlar üçün əlavə bir yerin olması 9-cu yerdə durur.
• Və nəhayət qiymətləndirmədə10-cu göstərici- ətraf ərazinin durumu: uşaq meydançası, xüsusi dizayna malik landşaft-yaşıllıq, ətrafın işıqlandırılması, geniş və rahat giriş-çıxış yolları və s.
• Yuxarıda deyildiyi kimi, bu göstəricilər nisbi xarakter daşıyır və bu siyahını daha da genişləndirmək mümkündür. Lakin binaların düzgün qiymətləndirilməsi üçün yeganə meyar sayılır.

Şəhər üzrə “elit” binaların sayı hələlik azlıq təşkil edir, lakin bu həcm ötən il ilə müqayisədə 14% artmışdır.
Hazırda paytaxt Bakı şəhərində “elit” (“De luxe”, “Premium”) tipli binaların tələblərinə qismən və ya tam cavab verən 39 ədəd yaşayış binasının tikintisi aparılır və ya tamamlanıb. Bu tip binalar əsasən mansard və ya penthaus mənzillərlə təmin olunub. Bundan əlavə “elit” binalarda yuxarı mərtəbələr daha likvid olmaqla qismən baha satılır və həmin mərtəbələrin gəzinti meydançası vardır.
Şəhərin mərkəzi hissəsində tikintisi aparılan və sahibi tərəfindən “elit” sinfinə aid edilən yaşayış binalarının tikintisi mart ayında da “ekonom klass” tipli binalara nəzərən intensiv olmuş, lakin qiymətlərdə dəyişiklik az nəzərəçarpan olmuşdur.

Avropa daşınmaz əmlak bazarı yaxın perspektivdə

Region ekspertləri hesab edirlər ki, Şərqi və Mərkəzi Avropa daşınmaz əmlak bazarında qiymətlər çoxillik davamlı artımdan sonra stabilləşməyə meyl göstərir. Ötən 2002-2007 ci illər ərzində qiymətlər 6 dəfəyə yaxın artmışsa da, 2008 ci ilin son 4 ayında qiymət artımı mövcud inflyasiya səviyyəsinə düşüb. Bununla yanaşı ekspertlər yaxın illərdə miqrasiya və əmək haqlarının artımı və bir sıra regionlarda yaşayış sahələrinin çatışmamazlığı müqabilində daşınmaz əmlak bazarında qiymətlərin yenidən artacağını ehtimal edirlər.
Qiymətlərin artacağına ehtimalların artmasına isə digər tərəfdən də əhalinin yaşayış güzəranlarının yaxşılaşması, şəhərlərin sürətlə böyüməsi ilə əlaqədar Mərkəzi və Şərqi Avropa daşınmaz əmlak bazarlarında struktur dəyişikliklərinin getməsidir. Bunun nəticəsində də bazarda tələb portfelinin həcmi artır və son nəticədə də qiymət artımına münbit şərait yaranır.
Regiona investisiya yatırımı üçün gələn investorlar üçün Rumıniya, Bolqarıstan, Ukrayna, Polşa və digər yaxın paytaxt və iri şəhərlərin daşınmaz əmlak bazarı daha cəlbedici olduğundan təklif və qiymətlər də əsasən bu regionlarda daha intensiv artmışdır.
Bununla belə, 2004-2007-ci illərlə müqayisədə bu regiona investorların maraqları azalıb. Buna səbəb kimi isə, həmin illərdə digər inkişaf etmiş ölkələrdən axışan investorların hesabına bazarda qiymətlərin sürətlə şişməsi nəticəsində aktivliyin azalması və təklif portfelinin həddən artıq şişməsi göstərilir.
Buna baxmayaraq, The Wall Street Journal-ın verdiyi məlumata əsasən Realkapital Partners investisiya fondu yaxın aylarda Polşa, Rumıniya, Pusiya və Slovakiya daşınmaz əmlak bazarına 200 mln. avro cəlb etmək niyyətindədir.
Bütün yuxarıda göstərilənlərə son olaraq söyləmək mümkündür ki, regionun artan iqtisadi potensialı, kənlərdən iri şəhərlərə artan miqrasiya, ipoteka kredit porfelinin artan həcmi və digər amillər yaxın gələcəkdə daşınmaz əmlak bazarında qiymətlərin yenidən artacağını şərtləndirir.

2007-ci ilin nəticələri – paytaxt daşınmaz əmlak bazarının analizi

Bazarın tendensiyası
Son 7 ili daşınmaz əmlak bazarı üçün xarakterizə etsək, 2007-ci il özünün qeyri stabilliyi və sensasiyaları ilə yadda qaldı. İl ərzində satıcılar qiymətlərin davamlı artacağını və alıcılar isə yaxın vaxtlarda qiymətlərin düşəcəyini gözləmişlər. Bəs onların bu gözləntiləri necə yekunlaşmış və növbəti ilə hansı ehtimallar ilə keçmişlər. Bütün bu suallara cavab vermək üçün hadisələrin gedişatına bir daha nəzər yetirək.
Hələ ilin əvvəlində deyildiyi kimi, 2006-cı ildən 2007-ci ilə daşınmaz əmlak bazarı 18.4% qiymət artımı ilə keçmiş, bazarın seqmentləri arasındakı qiymət artımı tempi də təxminən bərabər olmuşdur. Hələ o vaxtı bir sıra mütəxəssislər bazarda qiymətlərin yüksək olması və alıcıların alıcılıq imkanlarını böyük bir fərqlə üstələməsini əsas gətirərək il ərzində qiymətlərin düşməsi ehtimallarını söyləyirdilər. Lakin 2007-ci ilin əvvəlində enerji daşıyıcılarına və kommunal xərclərə tətbiq edilən 2.5 dəfə artım bazarda bir qədər çaşqınlıq yaratmış, alıcı və satıcı kontingentini bazardan çəkilməyə vadar etmiş, nəticədə isə bazarın aktivliyi 23.2% aşağı düşmüşdür. I rübün sonlarında tətbiqinə başlanılmış yumşaq dövlət ipoteka şərtləri isə mart ayının sonlarından bazarda alıcıların və satıcıların aktivliyini artırmış və bazara canlanma gətirdi – qiymətlər və bazarın aktivliyi məhz bu aydan başlayaraq hər ay orta hesabla 3%-5% davamlı artdı.
İyun ayından başlayaraq kredit portfelinin azalması və iyul-avqust aylarında tikintidə baş verən neqativ hallar son nəticədə ilin IV rübündə ilkin bazarda aktivliyin 37.8%, təkrar bazarda təklif portfelinin 23.4% azalması, kommersiya sahələri və torpaq bazarlarında isə tələb təzyiqinin artımı bazar seqmentləri arasındakı mövcud balansı sonuncuların xeyrinə dəyişdirdi.
2007-ci ilin yekun nəticəsi isə belədir: Bakı şəhəri daşınmaz əmlak bazarında 2006-cı il ilə müqayisədə 2007-ci ildə qiymətlərin artımı tеmpi daha dinamik getmiş və buna əsas səbəb isə tikintidə xərc maddələrinin sıçrayışlı artımı olmuşdur. Qiymətlərin dinamikasını əks еtdirən qiymət indеksi 315.0 bəndinədək yük¬səlmiş və artım il ərzində 65.0 bəndə (2006-cı ildə bu artım 23.6 olmuşdur) bərabər оlmuşdur. Daşınmaz əmlak bazarında əmlakın еkspоzisiya müddəti artmış (artım 66.2%) və ümumi bazar üzrə 227.0 gün təşkil еtmişdir.
Iş adamlarının fəallıq əmsalı əhalinin alıcılıq qabiliyyətinə tədricən uyğunlaşsa da, bir sıra tikinti matеriallarına və daşınmaz əmlaka 2007-ci ilin I yarısında artan qiymətlər ilin sоnuna stabilləşmiş, pоzulmuş balans tədricən bərpa оlunmuşdur. Bazarda daşınmaz əmlakın aktivlik əmsalı əvvəlki il ilə müqayisədə 48.4% azalaraq ilin sоnuna 0.23 təşkil еtmişdir.

Bazar dayanmır
Təbii ki, 2007-ci il daşınmaz əmlak bazarı üçün mürəkkəb təzadlarla bol olmuş, təklif portfeli 64.6% artmış, ümumi əqdlərin sayında 9.6% artım olsa da bazarın aktivliyi yuxarıda deyildiyi kimi 48.4% azalıb (bağlanmış əqdlərin sayında artım olsa da təklif portfeli artımının əqdlərin sayını xeyli üstələməsi ümumi aktivliyi aşağı salmışdır) və ilin II yarısında qiymət artımı (3.9%) I yarısına nisbətən (15.2%) 3.9 dəfə az olmuşdur. Lakin ilin son ayında əhalinin inflyasiya gözləntiləri artdığından dekabr ayında qiymət qrtımı əvvəlki 5 aya nəzərən bir qədər artıq olmuş və buna baxmayaraq bazarda aktivlik də 1.8% artmışdır.
Tələbin strukturu isə avqust ayından sonra bir qədər torpaq sahələri və kommersiya obyektləri bazarlarının xeyrinə dəyişmişdir. İlin I yarısında alıcı kütləsi ilkin və təkrar yaşayış mənzil bazarında ucuz və orta qiymətə təklif olunan mənzillərin alışına üstünlük verir və dövlət ipoteka kreditlərinin hesabına şəhərin aktiv rayonlarında 60-80 min manat dəyərində yaşayış mənzilləri ucdantutma alınır və bazarda aktivlik artırdı.
İl ərzində istehlak qiymətlərinin inflyasiya təzyiqləri bir tərəfdən və ABŞ dollarının məzənnəsinin aşağı düşməsi isə digər tərəfdən insanlarda daşınmaz əmlaka qiymətlərin artması ehtimalını daim yüksək saxlamış və onlar öz növbəsində əllərində olan son imkanları bu sektora yönəltmişlər. Əgər əvvəlki illərdə əsasən mövsümi aylarda bazarda aktivlik və qiymətlər artırdısa 2007-ci ildə bu ənənə pozuldu və ilin son 3 ayında (sentyabr- noyabr) sanki bazar öz fəaliyyətini dayandırdı. Hətta bir sıra bazar mütəxəssisləri qiymətlərin düşəcəyi ehtimallarını da soyləməyə meylli oldular. Lakin, bazar öz sözünü yenə də son dekabr ayında dedi – qiymətlər və aktiklik yenidən artmağa başladı.

Alıcı ucuz mənzil sorağında
2007-ci ilin əvvəlinə təkrar bazarda təklif portfeli üzrə orta yaşayış mənzilinin qiyməti 78 min ABŞ dolları təşkil etmişsə, ilin sonuna bu rəqəm 31.5 faiz artaraq 102040 ABŞ dolları təşkil etmişdir. Qiymətlərin belə artımı təbii ki, nəticədə alıcı üçün arzuolunmaz hesab edildiyindən onlar istəklərini reallaşdırmaq üçün daha az sahəyə malik və şəhərin daha ucqar yerlərində yerləşən mənzillərə üstünlük vermişlər. Nəticə də isə təklif portfeli üzrə mənzil sahəsi və otaq sayı 3.5% azalmış, şəhərin mərkəzi zonası üzrə qiymət artımı 21.1%, mərkəzdənuzaq zonaları üzrə isə orta qiymət artımı 40%-ə yaxın olmuşdur.
Həyət evlərində də vəziyyət oxşardır. Belə ki, il ərzində orta qiymət artımı 28.9% təşkil etmiş, orta torpaq və yaşayış sahəsi isə 2.0%, otaq sayı isə 2.6% azalmışdır. Göründüyü kimi, zaman keçdikcə alıcı sayı şəhərin kənarlarına döğru ucuz mənzil sorağında daha da çoxluq təşkil edir.
Bazarda il ərzində bahalı evlərin ekspozisiya müddəti artmışdır ki, bu da bu tip mənzillərin qiymətlərinin və təklif həcminin bazarın real tələbinə cavab verməməsi ilə bağlıdır. Belə ki, ilkin bazarda il üzrə tələb 600$/kv.m qiymətə qədər mənzillərə 48.9% təşkil etmişsə (baxmayaraq ki, təklif portfelində bu tip mənzillərin payı cəmi 21.3% təşkil edir), tələb portfelində qalan boşluğu yuxarı qiymətli mənzillər doldurmuşdur.
İlkin bazarda aktivliyin aşağı düşməsi, ödənişlərin azalması, pul dövrüyyəsinin zəifləməsi son nəticədə tikintinin müddətini artırmışdır. Əgər əvvəlki illərdə tikintinin başlanğıcında satışın həcmi ümumi payda 23%-25% təşkil edirdisə, 2007-ci ilin II yarısında bu rəqəm 2 dəfədən də artıq azalmış və alıcı əsasən hazır və sənədləri düzgün olan binalara üstünlük verməyə başlamışlar.

Şəhərkənarı daşınmaz əmlak bazarı öz həcmini artırır
2007-ci ildə şəhərətrafı daşınmaz əmlak bazarı əsasən torpaq, fərdi və kottec bazarlarının Əzizbəyov, Sabunçu, Suraxanı, Binəqədi və Abşeron rayonlarının hesabına öz aktivliyini artırıb. Məhz bu rayonların payı ümumi portfelin 67.3%-ni təşkil etmiş və bazarın inkişafında həlledici paya malik olmuşlar.
Sоn 4 il ərzində daşınmaz əmlak bazarında daha çох qiymət artımı tоrpaq bazarında müşahidə еdilmiş və qiymət indеksi sоn 2007-ci il ərzində 66 bənd yüksələrək 423-ə çatmışdır. Tоrpaq bazarında sоn ildə təklifin sıçrayışlı artımı müqabilində оrta qiymətlərin nisbi stabilləşməsinə baхmayaraq, yüksək qiymətlər şəhər üzrə ümumi likvidlik əmsalının aşağı düşməsinə (2.1% azalma) və əmlakın bazardakı dövriyyə müddətinin artmasına (3.3% artım) səbəb оlmuşdur. Qiymət artımı şəhərin mərkəzində il üzrə 12.0%, şəhərətrafı zonada isə 30.5% təşkil etmiş və aktivliyin artımında da IV zona (şəhərətrafı zona) əsas paya malik olmuşdur.
Kottec və fərdi evlərin də satış portfelində həcmləri bu zona üzrə 23.6%, qiymətlər isə 17.9% artmışdır. İl ərzində kotteclərin tikintisi şəhərkənarı ərazilərdə davam etmiş, orta qiymətlər isə 23.6% artaraq 682 manat/kv.m təşkil etmişdir. Lakin bunula belə əvvəlki illərlə müqayisədə bu növ daşınmaz əmlakın həm tikinti həcmində və həmçinin satış həcmində bir canlanma yaşanmaqdadır.

Bağlanmış əqdlərin struktur bölgüsü
Il ərzində torpaq sahələri və fərdi evlərin satış portfelində artım müşahidə edilmiş, təklif portfeli uyğun olaraq 27.1% artmışdır. İl ərzində ümumi portfeldə kommersiya və mənzil sahələrinin azalması hesabına torpaq sahələrinin payı artmış və ümumi təklif portfelində 19.0%-lik paya (2006-cı ildə bu pay 9.0%-ə yaxın olub) malik olmuşdur.
Yaşayış sahələri bazarında da rayonlar üzrə struktur dəyişikliyi müşahidə edilmiş, ümumi təklif poirtfelində Xətai rayonunun payı 22.6%-dən 17.2%-ə azalmış və Yasamal rayonunun payı isə 16.7%-dən 18.8%-ə artmış və ən çox paya malik olmuşdur. Mənzil layihələrinin təklifi strukturunda da dəyişiklik müşahidə edilmiş “leninqrad” layihəli mənzillərin payı 30.0%-dən 28.0%-ə azalmış və əvəzində “eksperimental” layihələrin payı 11.0%-dən 20.0%-ə artmışdır.
Qiymətlər də tələbə uyğun dəyişmiş və ən çox qiymət artımı 36.6% “leninqrad”, ən az isə təkrar bazarda 16.2% “yeni tikililər” layihəli mənzillərdə müşahidə edilmişdir. İl ərzində satış portfelində ən çox paya yaşayış mənzil sahələri 54.0%, ən az isə kommersiya sahələri 2.0% malik olmuşdur.

Bazarı idarə edən alıcıdır
Əgər əvvəlki illərdə alıcı aldığı daşınmaz əmlakın keyfiyyətinə, yerləşdiyi əraziyə, infrasturturuna və digər göstəricilərinə gözünü yumurdusa, 2007-ci ildə artıq bu baxışlar dəyişmiş və alıcı daha tələbkar olmuşdur. İl ərzində aparılmış müşahidələr göstərir ki, alıcı ilk növbədə əmlakın yerləşdiyi ərazinin infrastrukturuna, sonra qiymətinə və daha sonra isə digər texniki göstəricilərinə fikir verir. 2004-2006-cı illərdə alıcı üçün şəhərin kənarında tikilən və heç bir infrastruktura malik olmayan yaşayış binaları ucuz olduğundan daha cazibədar görünürdüsə, son ildə baxışlar dəyişmiş, infrastruktur tələbi ön sıraya çıxmışdır. Təbii ki, baxışların dəyişməsində bir tərəfdən havaların kəskinləşməsi səbəb olmuşsa da, digər tərəfdən isə nəqliyyat, xidmət və kommunal xərclərinin artımı və digər mövcud problemlər olmuşdur.
Son illər sənaye obyektləri şəhərin kənarlarına, xüsusən də Binəqədi, Səbayıl (Şixov), Abşeron və Qaradağ rayonlarının ərazilərinə köçürülməsi davam etmiş, şəhərətrafı kənd və qəsəbələrdə infrastruktur yaxşılaşmış, yeni nəqliyyat istiqamətləri işə salınmış və aktivlik tədricən şəhərin qərb və şimal-qərb rayonlarına istiqamətlənmişdir. Təbii ki, əmək bazarının canlandığı rayonlarda da daşınmaz əmlaka tələb və qiymətlər digər rayonlara nəzərən daha intensiv artmış və il üzrə bütün göstəricilərə görə Yasamal rayonu liderliyini saxlamışdır.
Son ildə alıcı mənzil sahəsinin kiçildilməsi, otaq sayının azalması hesabına nisbətən daha baha yaşayış rayonlarına üstünlük vermiş və bu meyl əsasən infrastruktur ilə bağlı olmuşdur. İl ərzində infrastukturu inkişaf etmiş rayonlarda qiymət artımı daha intensiv olmuş və əmlakın ekspozisiya müddəti isə digər rayonlardan 16.7% aşağı olmuşdur.

Nəticə
1.2007-ci il daşınmaz əmlak bazarında baş vеrən qiymət artımı ölkə və dünya iqtisadiyyatında baş vеrən hadisələrlə birbaşa bağlı оlmuşdur. Bir tərəfdən inflyasiya təzyiqi, enerji daşıyıcılarının artan qiymətləri daşınmaz əmlakın qiymətlərinin artımına səbəb olmuşsa, digər tərəfdən də beynəlxalq daşınmaz əmlak bazarında qiymətlərin artım tempinin azalması tormozlayıcı faktor olmuşdur.
2.2007-ci ildə xaricdə fəaliyyət göstərən azəbaycanlı iş adamlarının Bakı şəhər daşınmaz əmlak bazarına maliyyə yatırımları əvvəlki 2006-cı il ilə müqayisədə azalmış, ölkəyə gətirilən pulların böyük hissəsi isə regionların bazarlarına yönəldilmişdir.
3.Ölkə iqtisadiyyatında artım tеmpi, iqtisadi aktivlik, pul kütləsinin artımı və s. amillər uyğun оlaraq bazarda tələblə yanaşı təklifi də artırmışdır.
4.Daşınmaz əmlak bazarında aparıcı rоl hazırda Bakı şəhərində ilkin bazara məхsusdur. Bu baхımdan ilkin bazarda il ərzində təklifin rеal tələbi üstələməsi bazarda qiymətlərin qismən durğunluğuna səbəb оlmuşsa da, sоn ay ərzində bazarın aktivləşməsi və bəzi zоnalarda təklifin qıtlığı qiymətlərin yеnidən artımına səbəb оlmuşdur.
5.İlin əvvəlində tikinti matеrialları və əmək qüvvələri bazarında baş vеrən qiymət artımı I yarımildə stabilliyi pоzmuş və bazarda məhsulun maya dəyərinin artmasında əsas rоla malik оlmuşdur.
4.Kirayə və tоrpaq bazarında tələb hələ də yüksək qalmaqda davam еdir və bazarda başqa sahələrə nisbətən təklifin daim artmasına baхmayaraq qiymətlər stabil şəkildə artmaqda davam еdir.
5.Ilin sonunda istеhlak mallarında baş vеrən intensiv qiymət artımı əhalinin inflyasiya gözləntilərini artırmış və nəticədə təkrar mənzil və kommersiya sahələri bazarında yaranan ajiоtaj təklifi azaltmış, qiymətlərin isə qalхmasına birbaşa təsir göstərmişdir.

2008-ci il ehtimalları
1.İl üzrə qiymət indeksi artımı 16%-18% səviyyəsində qiymətləndirilir və dünya daşınmaz əmlak bazarlarında qiymət artımının aşağı düşmə meylləri ölkədaxili bazara əsas təzyiqlərdən biri olacaq;
2.2007-ci ildə daşınmaz əmlakın qiymətinə təzyiq amillərindən biri- enerji daşıyıcılarının qiyməti və kommunal xərclərin artımı 2008-ci ildə gözlənilmir və qiymətləndirilmədə nəzərə alınmır. Lakin, əhalinin inflyasiya gözləntiləri və pul kütləsinin artımı təzyiqi (təbii ki, daşınmaz əmlak bazarına) ötən il göstəricisindən yüksək qiymətləndirilir;
3.Mənzil tikintisi sektorunda ilin I yarısında aktivlik və qiymət artımı aşağı səviyyədə qiymətləndirilsə də, ilin sonuna doğru bazarda bu göstəricilərin aktivləşəcəyi ehtimal olunur;
4.İpoteka kredit şərtlərinin ötən il ilə müqayisədə ağır şərtləri və infrastruktur xərclərinin artımı torpaq bazarının digər sektorlar ilə müqayisədə daha aktiv olacağına əminlik yaradır;
5.Regionlarda infrastrukturun inkişafı, məşğulluğun artımı və əmək qüvvələrinin bahalaşması daşınmaz əmlak bazarında aktivliyin artımına səbəb olsa da, investor üçün bu il də cəlbedici olmayacaq.

N.R.İbrahimov